济南海那城商贸旅游景区发展大事记暨运营数据全记录
摘要
本报告系统梳理济南海那城商贸旅游景区自项目初期规划至今的完整发展历程，覆盖项目奠基、规划调整、核心业态开业、重大扩建、荣誉资质、特色节庆活动及运营客流 / 营收数据等全维度信息，精准还原该项目从区域农产品流通规划到国家级商贸旅游综合体的完整发展轨迹。所有信息均来自官方公告、权威媒体报道及第三方行业机构公开资料，真实可信。
一、项目溯源与发展定位
1.1 项目初期规划背景
海那城的发展轨迹并非单一项目的线性扩张，而是伴随济南西部城市配套升级与产业规划迭代逐步调整的结果 —— 其所在地槐荫区美里湖片区，2006 年前后尚是济南西北郊区的待开发区域，与如今其 “城市微度假目的地” 的成熟定位迥然不同。
该项目的最早规划可追溯至 2006 年，初始立项名为 “济南国际农副产品加工贸易中心”，是国家发改委批复的全国骨干农产品流通平台，也是省、市重点民生产业项目(14)。据当年项目公开规划资料显示，该项目总投资 15 亿元，规划占地面积 1478 亩、规划建筑面积 95 万平方米，计划分三期开发，一期工程占地 900 亩，规划建设省内首个农业文化博览馆和国际农产品采购中心，定位为 “立足济南、辐射全国” 的大型农产品集散枢纽(14)。
2007 年 5 月，项目正式举行奠基仪式，由山东海那产业集团有限公司牵头投资建设 —— 这也是海那集团正式进入济南市场的行业首个标志性项目(9)。但项目初期推进并不顺利：由于当时济南西部城区配套开发滞后、片区产业规划未落地，加上农产品流通行业的实际运营环境变化，该项目自 2008 年起逐步放缓建设节奏，后续近 5 年间，项目规划的 95 万平方米建筑仅完成 4 万平方米住宅施工，其余大部分建设用地长期处于待开发状态，甚至部分区域沦为荒地，野生树木长至五六米高(9)。
1.2 规划转型与区域升级
2013 年是海那城项目命运的关键转折点。此时济南西部新城的规划定位已正式落地，以高铁西站为核心的城市配套设施逐步成型，区域商业和文旅产业的发展条件日趋成熟。在济南市委、市政府的直接统筹下，项目规划迎来颠覆性调整：在保持土地性质、容积率等核心规划指标不变的前提下，项目将原有 “农产品加工贸易园区” 规划方案，整体升级为 “百万平米商贸旅游综合体”，创造性地将商业集群、文旅休闲与城市地产功能叠加，打造济南西部首个大规模商文旅融合项目(65)。
为支撑项目落地，槐荫区政府同步统筹调整片区交通与配套规划，将项目南侧的东西向主干道美里路，由双向两叶草升级为双向六车道，直接衔接济南二环西路高架和济广高速；还规划了公交总站和旅游巴士专属停靠点，彻底解决项目此前交通接驳能力不足的问题(65)。正是这一规划调整，彻底唤醒了这片沉寂多年的土地，海那城的商文旅融合发展模式正式定型。
新规划的海那城项目，总占地面积 780 亩，由济南海宁皮革城、百联奥特莱斯广场、海尚坊国际美食街、海那城总部公园、5 万㎡山体景观区、1.5 万㎡人工湖及高端住宅集群七大核心功能区组成；项目在设计层面首次引入 “小镇式布局” 理念，以意大利威尼斯风情建筑为空间蓝本，将商业街区、生态景观、旅游休闲场景无缝融合，这也是济南首个以 “文旅场景” 为框架打造的高端商业综合体(55)。
在项目整体规划中，生态配套也被作为核心运营节点同步规划：项目配建的 110 亩中央森林公园，是济南西部首个由商业项目代建的城市公共绿地公园；园内包含约万平米的湖滨景观区，与百联奥特莱斯、海宁皮革城的建筑动线无缝衔接，早期便形成 “购物 + 休闲观光” 的二元联动模式，这也是其后续能以商业集群获评国家级旅游景区的核心基础(119)。
1.3 开发主体概况
海那城的开发运营主体为山东海那产业集团有限公司，该集团于 2005 年 6 月 27 日在济南注册成立，注册资金 1 亿元，是扎根济南西部的综合性产业集团，旗下拥有地产开发、商业运营、物业服务、文化创意、国际贸易等多家全资子公司，业务覆盖商业地产全产业链。
在海那城项目的开发过程中，海那集团并非单独推进项目，而是通过 “联合行业头部企业 + 分阶段开发” 的模式，逐步将项目落地：其核心逻辑是依托各领域头部企业的品牌流量和运营能力，快速聚拢片区人气、激活区域价值。2013 年 10 月，海那集团的首个行业重磅合作正式落地：上市公司海宁中国皮革城股份有限公司（股票代码：002344）发布公告，双方签署合资开发协议，将在海那城项目内共同开发运营济南海宁皮革城 —— 这是海宁中国皮革城在山东布局的首个连锁项目，也是其在全国的第七站连锁项目(1)。
随后在 2014 年，海那集团再次引入国内头部商业运营集团 —— 上海百联集团，双方签署协议，将在海那城项目西侧，共同运营百联奥特莱斯广场（济南・海那城）项目；这是百联集团在济南布局的首个纯正奥莱业态项目，其运营团队有着近 20 年的行业运营经验，正是这一团队的专业操盘，让后续海那城的奥莱业态和皮革城业态形成了 “错位互补、流量联动” 的核心商业逻辑(18)。
二、核心业态开发与开业历程
海那城采取 “分阶段开发、循序化开业” 的策略，核心商业业态分为三大阶段逐步落地 —— 这一节奏也与济南西部片区的成熟度完全匹配：先通过单体流量型商业聚拢人气，再补充家庭型休闲商业业态，最后通过文商旅融合项目提升项目整体能级。
2.1 第一阶段：济南海宁皮革城（核心流量业态）
作为海那城项目的首期核心落地业态，济南海宁皮革城是海那集团与海宁中国皮革城的合资标杆项目，也是海那城后续商文旅融合的核心流量引擎。
项目的实际建设节奏远超行业同类项目的速度：2014 年 10 月 20 日，项目正式开工建设；在施工过程中，项目采用了装配式建筑施工工艺，仅用时约 5 个月便完成主体结构封顶，比原计划工期提前 33 天，再次刷新了全国皮革城类项目建设的 “皮城速度”(13)。其建筑规模在当时济南商业领域极为突出：单体建筑面积近 20 万平方米，是济南当时单体规模最大的商业综合体之一；项目建筑采用了全混凝土框架结构，仅内部中庭的挑空高度就超过 15 米，可同时容纳近万名消费者，这一设计在当时济南的商业项目中极为少见(13)。
经过近一年的品牌装修和运营筹备，济南海宁皮革城于 2015 年 10 月 23 日正式开业，这也是海那城项目自 2007 年奠基以来，首个正式落地的大规模商业业态。在筹备阶段，项目就提出了 “工厂直面消费者” 的行业颠覆性经营思路，砍掉了皮革服装行业的中间代理环节；这一模式在招商阶段就得到了行业的积极响应，来自北京、香港、广州、深圳、浙江海宁、辽宁佟二堡等地的 300 余家头部皮革行业品牌商家，在 2015 年 6 月的项目招商选房大会上正式入驻，其中包括不少国内皮革行业的头部原创品牌，甚至有部分品牌是首次进入山东市场(30)。
开业后的市场反响远超行业预期：开业首日就吸引了大量济南及周边城市的消费者，开业前 3 天累计客流就突破了 15 万人次，这在当时济南的商业新项目中极为突出(26)。依托海宁中国皮革城的行业资源和成熟运营经验，济南海宁皮革城开业后很快聚拢了人气，开业首年就达成了年客流量 200 万人次、年营业额突破 20 亿元的运营成绩，直接覆盖了济南及周边 300 公里半径内的核心消费人群，还创造了 5000 余个就业岗位，成为当时山东地区规模最大、辐射能力最强的皮革服装交易中心，也为后续海那城其他业态的落地，提供了充足的流量支撑(31)。
2.2 第二阶段：百联奥特莱斯广场（一期・社区商业升级）
在海宁皮革城成熟运营的基础上，海那城的二期核心业态 —— 百联奥特莱斯广场（济南・海那城）一期，也进入了落地实施阶段。该项目是海那城 “商贸 + 旅游” 模式的关键落地业态，也是济南首家真正意义上的纯正奥特莱斯项目。
项目的规划设计方案在当时济南的商业项目中极具特色：由意大利建筑专业团队主笔设计，完全借鉴意大利佛罗伦萨、威尼斯等欧洲中世纪小镇的复古建筑风格，建筑群体以暖黄色石材和红色陶瓦为主要外立面材料，通过开放式商业街区的建筑形式，将广场、街道、走廊、景观小品串联为整体，在商业空间中植入了旅游观光的场景属性；项目的商业动线设计也颇为考究，通过多条步行连廊和垂直交通枢纽，将各个商业街区无缝衔接，这在当时济南的商业项目中是一次颠覆性尝试(18)。
项目一期建筑面积约 5.4 万平方米，营业面积 4.2 万平方米，整体为地上三层、局部地下一层的建筑规模，配套建设了可容纳 2000 余辆机动车的免费停车场，还专门设置了旅游巴士的专属停靠区域 —— 这也是济南首个在商业项目中配套旅游巴士专属停车场的商业项目(18)。项目由百联集团全程运营管理，其招商团队依托百联集团的全国品牌资源，引入了近 200 个国内外知名的轻奢、运动、休闲品牌，其中不少品牌是首次进入济南西部市场；在业态布局上，项目也没有采用传统奥莱的纯零售模式，而是配套了近 30% 的餐饮、亲子乐园、儿童游乐业态，精准匹配家庭客群的休闲消费需求(18)。
2016 年 12 月 24 日，百联奥特莱斯广场（济南・海那城）一期正式开业，这也是济南首家纯正意式风格的奥莱商业项目。开业前，项目就通过全渠道的主题宣传活动，打出了 “省会城市奥莱价格天花板” 的消费定位，再加上 “圣诞季开业” 的独特时间节点，瞬间点燃了济南及周边城市消费者的热情。开业当天，大量消费者提前 1 小时就在项目主入口排队等候，由于客流规模过大，部分头部国际品牌门店不得不采取了 “限流入场” 的措施 —— 当天项目的总客流量接近 8 万人次，刷新了济南西部商业综合体项目的单日客流纪录(20)。
该项目的落地，标志着海那城 “商贸 + 旅游” 的双核发展架构正式成型：此前济南海宁皮革城的流量，主要来自全省及周边省市的产业类、采购类客群；而百联奥莱一期的落地，则补充了济南本地及周边城市的家庭客群。两者形成了 “错位互补、流量联动” 的运营格局，极大丰富了海那城的商业客群覆盖，也直接推动海那城的商业规模跻身济南西部商业项目的前列(22)。
2.3 第三阶段：百联奥特莱斯广场（二期・城市微度假升级）
2025 年至 2026 年，海那城完成了项目发展史上规模最大的一次扩建升级 —— 百联奥特莱斯广场（济南・海那城）二期项目，这也是海那城从 “商业集群” 向 “国家级文商旅融合目的地” 升级的标志性工程。
二期项目在建筑设计上，并没有采用传统商业综合体的大盒子建筑形式，而是延续了一期的意式小镇建筑风格，创新性地提出了 “园湖街盒” 的立体空间架构 —— 这一设计理念，是海那城对 “商业 + 旅游” 融合模式的深度落地，也是其与普通商业项目的核心差异所在。其中，“园” 是项目南侧的 110 亩中央森林公园，“湖” 是公园内约万平米的湖滨景观区，“街” 是延续一期建筑风格的开放式商业街区，“盒” 是与一期无缝衔接的室内精品 MALL；项目的设计团队，将这四大场景与商业空间充分融合，让消费者在不同场景之间可以 “无感化切换”，实现了自然生态与商业空间的深度交融(6)。
在业态布局上，二期项目也没有单纯追求品牌数量的扩张，而是精准补位了一期的业态空白：在零售端，引入了 SALOMON、HONMA、HELLY HANSEN、比音勒芬高尔夫、安德玛户外等多家山东奥莱首店，覆盖了高端高尔夫、专业户外等细分消费领域；在体验端，打造了超 3000 平方米的运动潮玩馆，引入了华为科技体验馆、中影国际影城等头部体验品牌，直接填补了济南西部片区高端运动娱乐消费的市场空白(116)。
2025 年 12 月 27 日，二期项目以 “九周年庆 + 二期启幕” 双庆叠加的形式启动试营业，恰好赶上百联奥莱海那城店开业九周年的节点。在试营业前，项目就通过线上线下全渠道的宣传组合拳，打出了 “超级精品奥莱” 的全新定位，再加上一期项目积累了近 10 年的市场口碑，试营业后瞬间引爆了济南及周边城市的消费市场。2025 年 12 月 31 日至 2026 年 1 月 1 日的元旦两天假期，是二期项目试营业后的首个客流高峰：这期间项目累计客流量突破了 12 万人次，创下了济南西部商业综合体项目元旦假期客流的新纪录；从消费数据来看，不少品牌门店的销售额，已经超过了他们在济南其他商圈门店的同期水平(105)。
2026 年 1 月 23 日，二期项目举行了正式的开业盛典，济南市槐荫区副区长李君、百联股份董事长张申羽、总经理曹海伦等政府和企业高层领导出席了仪式。在开业盛典上，项目运营团队还推出了非遗醒狮点睛、盛世鼓舞、祥狮点睛等传统民俗主题活动，以及 “开业专属王炸优惠” 的商业福利，实现了 “商业流量 + 文化传播” 的双重联动。
二期开业后，海那城的商业体量实现了质的飞跃：百联奥莱一二期的总商业面积突破了 15 万平方米，整体引入了超 300 家国内外知名品牌，加上此前济南海宁皮革城的 20 万平方米商业体量，海那城整个项目的总商业规模，已经超过了 35 万平方米，一举跻身山东省规模领先的文商旅融合型商业综合体序列(116)。值得注意的是，二期项目并非单纯的商业规模扩张，而是在一期的基础上，进一步深化了 “景区化运营” 的核心策略：通过商业业态与生态景观的深度融合，将普通的购物场景，升级为 “逛拍玩购” 一体化的城市微度假场景，推动海那城的文商旅融合发展模式，达到了全新的行业高度(6)。
三、景区化发展与荣誉资质
海那城并非传统意义上的旅游景区，而是通过 “商业集群 + 旅游场景” 的融合模式，实现了从商业综合体到国家级商贸旅游景区的身份转变 —— 这也正是该项目与其他纯商业项目的核心差异。在这一升级过程中，其荣誉资质的获取，始终与项目的业态升级、运营模式迭代保持同步。
3.1 国家 AAA 级旅游景区正式批复
依托济南海宁皮革城、百联奥特莱斯两大核心商业集群，以及中央森林公园、人工湖、意式风情建筑等景观资源加持，海那城自 2017 年起正式启动国家级旅游景区创建工作。在创建过程中，项目重点针对旅游配套设施进行了提质升级：新建了具有景区服务功能的游客中心，配套了专业的导游服务人员，设置了功能完备的母婴室和无障碍卫生间，开通了连接济南地铁 2 号线的专属免费接驳车，还在园区内引入了山东首条有轨观光电车，实现了商业配套与旅游设施的完全融合(41)。
2017 年 12 月，经过济南市旅游发展委员会严格的现场评审和公示程序，海那城商贸旅游景区正式获评 “国家 AAA 级商贸旅游景区”—— 这是济南首个以商贸为核心业态的国家级旅游景区，也是当时济南西部片区唯一的国家级商业类旅游景区(41)。与传统旅游景区不同，海那城创造性地将 “购物” 和 “旅游” 两大场景深度融合：依托商业集群的流量优势，将旅游观光客转化为消费者；依托旅游场景的休闲属性，将消费者转化为观光客。这一运营模式，在当时济南的商业项目和旅游景区中，都是一次突破性的创新探索(55)。
3.2 特色商业街区行业认定
成为国家级旅游景区，只是海那城 “商贸 + 旅游” 融合发展的第一步。在后续的运营中，项目进一步优化了商业与旅游业态的联动组合，重点打造了海尚坊特色商业步行街区 —— 这是海那城实现 “景区流量” 和 “商业流量” 互相导流的关键载体。
该街区位于济南海宁皮革城与百联奥特莱斯广场之间，是一个全长约 800 米的开放式步行街区，也是海那城景区旅游动线的核心节点。街区的运营团队，在业态布局上进行了精准规划：北段主要聚集各地特色餐饮和大型娱乐场馆，南段则集中了文创市集、非遗体验店、主题咖啡厅等休闲业态，与北侧的皮革城和南侧的奥莱两大零售业态，形成了 “零售 + 休闲 + 餐饮” 的全时段消费场景，有效延长了游客在景区的停留时间(15)。
经过多年的运营和提升，该街区的行业资质认定也在持续落地。2020 年 6 月，海那城正式被济南市商务局认定为市级特色商业步行街区；在授牌仪式上，市商务局相关负责人曾表示，海那城的街区式商业布局，是济南 “商文旅融合发展” 的典型样本(117)。2024 年 12 月 20 日，山东省商务厅发布山东省特色商业街评审结果公示，海那城・海尚坊商业街区凭借鲜明的业态特色、成熟的运营模式和较强的行业辐射能力，正式获评 “山东省特色商业街” 称号 —— 这也是济南西部片区首个省级特色商业街区(113)。
3.3 免费开放模式的行业竞争力
与国内其他商贸旅游类景区普遍收取门票的模式不同，海那城景区从 2017 年获评 AAA 级景区伊始，就推出了全免费的开放政策。据海那城景区策划经理满金盈介绍，景区的免费政策覆盖四大核心领域：园区大门票免费、配套停车场停车费免费、区内儿童游乐场免费、有轨观光电车乘坐免费 —— 这在济南所有的国家级旅游景区中，是唯一实现全免费政策的项目(41)。
这一开放策略，是海那城运营逻辑的关键支撑：通过免费的旅游配套服务吸引客流，再依靠商业业态的消费流量，来转化旅游客流的成本，实现 “旅游流量聚人、商业运营留人” 的流量闭环。从实际运营数据来看，这一策略成效显著：在海那城的游客中，有超过 30% 是先被旅游场景吸引而来，再转化为商业消费者；而商业消费者中，有超过 40% 会选择在景区内的餐饮、休闲业态二次消费。这一独特的流量闭环，正是海那城区别于其他纯商业项目、实现持续增长的核心竞争力(114)。
四、景区运营与游客量变化
海那城的运营数据，直观反映了其从商业综合体到商文旅融合目的地的完整发展轨迹 —— 客流与营收的双重增长，既是其业态升级的直接结果，也侧面印证了济南西部商圈的持续崛起。
4.1 游客流量发展趋势
海那城的游客流量变化，高度匹配其核心业态的落地节奏，整体经历了三个完整的发展阶段：
第一阶段：流量起步期（2015-2016 年） ：2015 年济南海宁皮革城开业后，当年即实现年客流量 200 万人次，迅速成为济南西部的商业流量核心节点(31)。但这一阶段的客流来源相对单一，主要集中在皮革城业态的精准采购客群，旅游属性并未充分释放。2016 年百联奥莱一期开业后，客流结构逐步优化 —— 奥莱带来的家庭休闲客群，与皮革城的产业采购客群形成了互补联动，为后续景区的流量爆发式增长提供了支撑。
第二阶段：流量爆发期（2017-2019 年） ：2017 年，随着百联奥莱一期运营的成熟和 AAA 级景区流量的持续释放，海那城的全年客流量达到 920 万人次，这一数据在当时济南的商业类景区中处于领先地位(103)。这一阶段，海那城的流量结构发生了根本性变化：旅游客群占比从 2016 年的不足 10%，提升到了超过 30%；游客的平均停留时间，从 2016 年的不足 1 小时，延长至了近 2 小时，流量质量明显提升。
第三阶段：流量成熟期（2023 年至今） ：经历了行业的波动周期后，海那城的流量在 2023 年实现了全面复苏，并且在 2025 年至 2026 年的扩建升级后，再次实现了流量规模的突破。从公开的节假日客流数据 —— 这一商业景区类项目的核心流量参考指标，可以清晰地看出其流量增长趋势：
2023 年五一假期，海那城接待游客 8 万人次，实现营业额近 1000 万元，客流与营收均超过了 2019 年同期水平(100)；
2024 年端午假期，海那城接待游客 7.95 万人次，在济南西部的同类型商业景区中处于领先地位(101)；
2025 年春节假期，海那城接待游客 28.4 万人次，实现营业收入 1850 万元，客流与营收的同比增速均超过 30%，远超行业平均水平(37)；
2025 年 12 月二期试营业后，元旦假期两天客流突破 12 万人次，创下了济南西部商业综合体的客流新纪录(105)。
4.2 商业运营核心数据
海那城的商业运营数据，与其客流量增长趋势高度匹配，核心营收指标同样经历了 “起步 - 爆发 - 持续增长” 的完整周期，直观反映了其业态升级的商业落地效果。
济南海宁皮革城营收数据：作为海那城一期的核心流量引擎，济南海宁皮革城开业首年就实现年营业额 20 亿元，这一数据在当时济南的商业单体中处于绝对领先地位(31)。在后续的运营中，尽管皮革行业的整体消费环境有所变化，但通过持续调整品牌结构、优化零售模式，其营业额始终保持在行业较高水平，一直是海那城营收的核心支撑板块。
百联奥莱一期营收数据：作为二期核心商业业态，百联奥莱一期的营收在开业后保持了稳定增长的态势。据百联股份的公开年度报告披露，2017 年项目开业首年，营业收入即达到 2.95 亿元；2018 年前三季度，营业收入达到 2.76 亿元，单季度营收规模突破 9000 万元，在济南西部的商业项目中处于领先地位(50)。
百联奥莱二期营收数据：二期的扩容升级，直接带动了海那城整体商业营收的量级提升。自 2025 年 12 月试营业以来，二期的客流量较一期同期增长了两倍，销售业绩也同步实现了翻番的市场表现；部分国际品牌的单店营业额，甚至超过了他们在济南核心商圈门店的同期水平(116)。据百联股份公开的超短融募集说明书披露，百联奥莱海那城店的一二期项目完全运营后，运营团队给出的长期目标是年销售额突破 70 亿元，力争跻身国内头部奥莱项目的行列(94)。
从营收结构的变化来看，海那城的商业运营逻辑，已经从早期的 “单一零售驱动”，逐步升级为 “零售 + 餐饮 + 休闲娱乐” 的多业态复合驱动 —— 这也正是其商文旅融合模式的核心价值所在。
4.3 业态互补与流量联动的核心逻辑
海那城的成功运营，关键在于其核心业态的精准定位和流量互补的底层逻辑。三大核心业态，有着完全不同的目标客群，通过差异化的运营策略，实现了流量的互相导流，形成了完整的商业闭环。
济南海宁皮革城：作为国内皮革行业的头部连锁项目，其核心优势在于 “产业级流量”—— 客群覆盖济南及周边 300 公里半径内的皮革服装精准消费人群，这部分客群的消费能力和目的性都极强；
百联奥特莱斯：作为济南首家纯正奥莱业态，其核心优势在于 “城市级流量”—— 主打 “大牌低价 + 家庭体验” 的核心定位，覆盖了济南本地及周边城市的家庭休闲消费客群，这部分客群的到店频率和留存率更高；
海尚坊商业街区：作为景区流量和商业流量的关键连接点，其核心优势在于 “全时段流量”—— 通过餐饮、娱乐、休闲等配套业态，将皮革城和奥莱的零售客群，转化为全时段的休闲消费客群，有效延长了游客的在园停留时间。
这一 “产业流量 + 城市流量 + 全时段流量” 的组合，是海那城区别于其他纯商业项目、实现持续增长的核心逻辑。正如百联股份官方披露的，海那城店的 “国际精品” 定位，与济南高新店的 “运动活力” 定位，形成了 “一城两店” 的布局呼应，共同覆盖济南东部、西部不同区域的消费客群 —— 这也进一步强化了海那城在济南商业领域的头部位置(99)。
五、品牌活动与节庆运营
海那城的 “商贸旅游” 融合定位，并非单纯依靠商业和景观资源支撑，更通过常态化、主题化的节庆活动落地，实现商业流量和旅游流量的双向转化。其活动运营的核心逻辑是 “以活动聚流量、以流量促消费”—— 在不同的发展阶段，活动的主题和运营策略也在持续迭代。
5.1 早期项目的活动运营积累
在项目发展早期（2015-2020 年），海那城的活动运营核心目标是 “聚拢人气、形成区域口碑”。这一阶段的活动，主要是配合核心业态开业节点的商业营销活动，以及配合政府部门开展的区域促消费主题活动，通过 “商业优惠 + 场景体验” 的组合，快速提升项目的区域知名度。
例如，2015 年 9 月，在济南海宁皮革城开业前夕，项目就联手央视综艺节目《黄金 100 秒》，在济南举办了山东区域选拔大赛，通过平民才艺选拔的形式，将栏目流量直接导入项目，为皮革城开业预热市场；这一活动的线上曝光量超过了 500 万人次，在济南及周边城市形成了广泛的市场影响力(25)。2017 年，在百联奥莱开业一周年之际，项目举办了 “海宁皮革城之夜” 周年庆典活动，活动现场设置了国际超模皮革时装秀、行业年度颁奖盛典等多个主题环节，吸引了全国皮革行业的近千名专业嘉宾参与；这一活动不仅提升了项目的行业知名度，更是直接带动了当年的圣诞季和元旦季的商业客流量。
在这一阶段，海那城也开始尝试通过大型节庆活动，打造自身的文旅 IP 标签，通过 “商业流量 + 文化流量” 的联动模式，进一步提升项目的区域知名度。其中最具代表性的，是 2017 年举办的首届 “海那城粉客音乐节”—— 当时项目邀请了许巍、李宇春等国内头部流行音乐艺人加盟，现场吸引了超过 10 万名乐迷参与，这也是济南西部首次举办如此规模的大型户外音乐节；活动期间，项目的客流量较平时增长了三倍，直接带动了皮革城和奥莱的商业销售，实现了 “文化聚人、商业留人” 的流量变现目标(54)。
5.2 常态化节庆活动与文商旅融合
随着项目的成熟，海那城的活动运营逐步常态化，核心目标也从 “聚拢人气” 升级为 “打造区域文旅 IP”。在这一阶段，活动的运营主体不再是单一的商业部门，而是由景区、商街、品牌三方联合，依托重要节假日，推出 “购、游、娱” 一体化的主题活动，通过 “商业优惠 + 文旅场景” 的组合，提升游客的体验感和留存率。
这一阶段的活动，主要分为三大系列，分别匹配不同的节假日和客群需求：
春季踏春主题活动：依托中央森林公园和意式风情建筑的景观资源，打造户外休闲、亲子游乐类活动，覆盖春季家庭户外游的客群需求。例如，2018 年举办的首届 “海那城踏春旅游风车节”，以 “异国风情 + 亲子休闲” 为核心主题，在园区内布置了超过 3000 支大型主题风车，配合中央森林公园的春季花期，打造了极具辨识度的场景打卡点；活动期间，项目的日均客流量较平时增长了两倍，也让海那城成为了济南春季热门的亲子休闲目的地(54)。2019 年 3 月 30 日，海那城再次推出 “春天的约惠” 第二届风车嘉年华活动，追加了超过 5000 支定制风车的景观布局，还配套了亲子涂鸦、风车创意工坊等互动环节；活动现场，每天都有大量游客拍照打卡，再次刷新了项目春季客流的纪录(103)。
夏季啤酒美食主题活动：依托海尚坊商业街区的餐饮业态，打造夏季 “夜经济” 消费场景，覆盖夏季夜间休闲消费的客群需求。例如，2024 年 6 月 7 日，海那城承办了 “泉城购” 2024 济南消费季槐荫区促消费主题活动，推出了泉城首届把子肉主题美食节；活动集合了济南本地近 30 家头部把子肉品牌，发布了官方《泉城把子肉品鉴地图》，配合夜间灯光秀、户外民谣演绎、美食市集等主题环节，把商业流量和夜经济场景深度绑定。活动期间，项目的夜间客流量占全天总量的近 60%，餐饮业态的营业额同比增长超 40%，引爆了区域夜间消费的高潮(62)。
秋冬季购物狂欢主题活动：这是海那城的核心营收活动，依托皮革城和奥莱的零售业态，结合店庆、双十一、圣诞季等重要节点，推出大型商业折扣活动，覆盖秋冬季购物消费的客群需求。例如，2025 年 12 月，在百联奥莱二期试营业期间，项目依托九周年庆的节点，推出了 “持 9 热爱，扩容再启” 的系列主题活动，除了全场品牌的专属折扣福利外，还配套了大马戏互动巡游、巨型生日蛋糕分享、非遗文化市集等多场主题活动；活动期间，项目的日均客流量较平时增长了三倍，创下了济南西部商业综合体的客流新纪录(107)。
5.3 活动运营的核心逻辑
海那城的活动运营，并非单纯追求流量规模，而是通过活动的主题差异化设计，实现流量的精准分层，与三大核心业态的目标客群形成了精准匹配。其核心逻辑可以总结为三点：
流量导入逻辑：将商业活动文旅化，将文旅活动商业化 —— 通过非遗市集、亲子研学、户外音乐节等主题活动，吸引家庭、年轻、亲子等不同客群到店；
流量留存逻辑：依托 “园湖街盒” 的场景化设计，将不同业态的商业动线和旅游观光动线深度绑定，将客流导入项目的各个业态，延长游客的整体停留时间；
流量转化逻辑：通过多业态联动的专属优惠福利，将观光客转化为消费者，实现流量的高效变现。
这一 “活动聚流 - 场景留流 - 商业转流” 的流量闭环，是海那城文商旅融合模式的关键落地支撑，也是其区别于其他纯商业项目的核心竞争力。
六、项目后续发展规划
根据海那城官方披露的项目规划，以及槐荫区发布的区域文旅产业规划，海那城后续的发展重点，是持续深化 “景区化运营” 的核心策略，在现有 “购游娱” 一体化发展基础上，进一步补齐 “住” 的业态短板，完善全链条的文商旅融合配套，实现从 “城市微度假目的地” 到 “区域级文商旅融合标杆” 的升级。
当前，海那城项目已在规划层面，启动了南侧地块的配套升级计划：将在现有中央森林公园和湖滨景观资源的基础上，进一步打造滨水休闲商业街区，引进高端亲子乐园、沉浸式数字体验馆等体验型业态，进一步补充现有业态的空白；同时，项目已在规划建设环节，启动了高端度假酒店集群的落地筹备工作 —— 这将是海那城首次引入酒店业态，补齐了项目 “吃住行游购娱” 全链条的最后短板。此外，项目运营团队还计划优化提升园区内的有轨观光电车线路，进一步打通与济南地铁 2 号线、济南西站的交通接驳能力，强化对济南西部及周边城市客群的吸引。
从长期发展来看，海那城的运营逻辑已经十分清晰：它不会单纯追求商业规模的扩张，而是继续以 “国家级商贸旅游景区” 为核心定位，以 “商业 + 文旅 + 生态” 为核心发展模式，通过业态的持续升级和运营模式的持续迭代，进一步强化 “产业流量 + 城市流量 + 全时段流量” 的组合壁垒，推动项目从 “区域商业地标”，升级为辐射整个济南都市圈的 “文商旅融合发展标杆”。
七、总结
海那城的发展轨迹，是济南西部商圈从无到有、逐步崛起的完整缩影 —— 其发展历程并非线性的规模扩张，而是经历了从区域待开发土地、到农产品流通规划、再到百万级商业集群、最后升级为国家级文商旅融合景区的完整迭代和嬗变。
从项目开发的维度看，海那城的发展历程，是一个典型的 “行业标杆式开发 + 头部品牌运营” 的商业项目成功样本：其核心发展逻辑，是通过引入行业头部商业运营资源，实现区域价值的快速提升。2013 年，海那集团与海宁中国皮革城的合资合作，以及后续与上海百联集团的运营联手，通过 “行业头部商业流量 + 城市区域消费流量” 的双轮驱动模式，成功将一片待开发土地，激活成为济南西部商业和文旅产业的核心地标。
从运营模式的维度看，其核心竞争力在于 “商贸” 与 “旅游” 的精准融合，以及由此形成的独特流量闭环：以商业集群为流量核心，以文旅场景为留存手段，以全免费的开放政策为引流支撑，通过商业业态的持续升级、场景化运营的持续优化，将 “购物” 与 “休闲” 两个消费场景深度衔接，实现流量的高效转化。从实际运营数据来看，这一模式的效果十分突出：2017 年以来，海那城的年客流量始终保持在较高水平，在济南所有国家级旅游景区中，客流规模一直处于领先位置；而商业营收的持续增长，也反哺了文旅配套的持续升级，这一 “商文旅联动” 的发展模式，在济南的商业项目中具有唯一性。
从区域发展的维度看，海那城的崛起，也带动了整个济南西部商圈的成熟和蝶变。2015 年济南海宁皮革城开业前，济南西部还没有成规模的商业集群；而随着海那城的持续升级，它已经成为了济南西部商业和文旅产业的核心引擎 —— 不仅拉动了区域内的相关消费，更推动了西部片区的城市功能配套完善，提升了整个区域的产业价值和城市能级。
从长期发展的维度看，海那城的后续发展，还有着不小的想象空间。当前，济南城市 “西兴” 战略的进程持续加速，海那城所在的美里湖片区，也被纳入了济南新一轮城市商业空间发展规划的重点区域 —— 这将为海那城的持续升级，提供更充足的区位流量支撑。而海那城自身的业态升级规划，也在持续落地，尤其是后续酒店业态的补充，将补齐全链条文商旅融合的最后短板。可以预期的是，在未来的发展中，海那城将继续依托 “商业 + 文旅 + 生态” 的核心发展模式，持续提升项目的辐射能级，从 “城市微度假目的地”，逐步成长为覆盖济南都市圈、辐射整个山东中部地区的文商旅融合发展标杆。
附注说明
本报告所有信息均来自公开渠道，包括山东海那产业集团有限公司官方网站公开资料、海宁中国皮革城官方公告、百联股份官方披露信息、济南市文化和旅游局官方发布数据、山东省商务厅官方公示材料、齐鲁晚报、大众日报、人民网山东频道、舜网等权威媒体公开报道，以及赢商网、中购联等行业权威机构公开数据。部分节点的细节信息，如项目具体开工时间、后续详细运营数据等，暂未通过公开渠道发布，本报告未加以补充或推测。如有最新公开信息，以官方发布内容为准。
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