官渡区新螺蛳湾景区大事记
摘要
俊发・新螺蛳湾滇忆 465 景区位于云南省昆明市官渡区矣六街道，是在新螺蛳湾国际商贸城基础上转型延伸出的商文旅融合载体 —— 新螺蛳湾国际商贸城本身为超大型专业批发市场集群，2021 年其西侧主题文化街区开放并命名为 “滇忆 465”。该项目前身为中豪・螺蛳湾国际商贸城，2008 年 9 月奠基，2009 年 12 月一期开业；2018 年 9 月由俊发集团接手并更为现名；2021 年 12 月，依托滇越铁路历史文化 IP 打造的 “滇忆 465” 主题街区正式开放，实现从传统商贸空间向文商旅融合综合体的业态突破(34)。2025 年 12 月，滇忆 465 街区被评定为国家 AAA 级旅游景区。其发展历程经历多期市场搬迁、业态升级、主体变更，以及债务、租金风波挑战，最终通过资产盘活、业态扩容、文化植入和租金优惠措施，由单一批发枢纽转向集商贸、文化、旅游于一体的复合型消费目的地。
项目背景与规划阶段（2004-2008 年）
新螺蛳湾的建设与发展，是昆明城市扩张和商业升级的必然产物。其历史根脉可追溯至明清时期的马帮贸易集散地 —— 这一区域在 20 世纪 70 年代末逐步形成青年路商圈雏形，1989 年正式定名 “螺蛳湾市场”，曾是西南地区规模最大的小商品批发市场，承载了昆明数十年的商贸记忆。2004 年，昆明提出 “商贸富区” 战略，启动主城批发市场外迁布局，引入中豪商业集团规划建设新螺蛳湾，作为承接传统商贸功能、调整城市产业结构的核心载体。
2008 年 2 月，25 位浙江义乌企业家组成的考察团赴昆明开展投资调研；3 个月后，浙商投资集团与官渡区政府正式签订投资协议，计划投资 350 亿元人民币建设新螺蛳湾国际商贸城项目，该项目随即被列为云南省重点工程、昆明市核心招商引资项目(23)。2008 年 9 月 28 日，项目正式奠基开工；同期，项目开发方云南中豪置业有限责任公司取得商贸城一期 5705 亩建设用地使用权，规划总建筑面积约 1500 万平方米，目标是打造继义乌之后的全国第六代商贸市场标杆，这一超大型项目自此成为影响昆明商业格局的核心变量(16)。
项目落地的直接动因，是承载老螺蛳湾市场的整体升级搬迁 —— 原市场地处主城核心区，容量饱和、配套滞后，已无法满足现代商贸的集散需求；新螺蛳湾则选址昆明主城、呈贡新城、空港新区三核心交汇地带，东靠昆玉高速、西接彩云路、南连绕城高速、北临广福路，旨在以大规模、高规格的现代市场集群，重塑昆明的商贸枢纽地位(26)。
建设与开业阶段（2009-2010 年）
这是项目从工地投入实际运营的关键两年，速度与规模成为其核心标签。
一期项目开业
在完成土地平整与前期规划后，新螺蛳湾一期工程于 2008 年 9 月正式动工；仅用 15 个月时间，120 万平方米的主体市场便竣工投用 ——2009 年 12 月，新螺蛳湾国际商贸城一期正式开业，同步启动老螺蛳湾市场整体搬迁工作。一期市场设置 3 万余个经营摊位，覆盖服装、鞋帽、日用百货等 28 个大类、逾千种商品，开业一周内日均客流量即突破 30 万人次，迅速承接了老市场的核心商贸功能，标志着昆明西南地区最大现代化商贸枢纽的地位正式确立(23)。
二期项目开业
一期开业的火热氛围，直接推动了项目的扩容进度。2009 年 10 月，二期市场在一期北侧破土动工；次年 12 月正式开业，进一步扩大了项目的整体经营规模。至此，新螺蛳湾形成双市场联动的经营格局，整体商业承载力实现翻倍，巩固了其在西南地区商贸集群中的头部地位(36)。
整体规划定位
项目建设过程中，运营方明确借鉴浙江义乌的 “第六代” 市场模式，结合昆明本地的商贸业态特征，提出 “国家级商贸口岸”“销展一体国际化商品直销平台” 的核心定位，创新引入 “1 年 365 天，天天免费参展” 的体验式展销模式 —— 这一模式区别于传统批发市场的单纯批量交易，将长期展销与即时批发相结合，为后续采购节等会展活动奠定了基础(23)。
初期发展与荣誉积累（2011-2016 年）
这一时期新螺蛳湾完成多期市场的完善布局，确立西南商贸枢纽地位，并首次获得旅游资质。
三期项目开业
2011 年后，项目进入专业化细分市场的布局阶段。三期工程于 2010 年 8 月启动建设，其核心配套专业市场随后陆续投用：2012 年，全国 17 个国家级中药材市场之一的菊花园中药材市场整体迁入；2013 年 11 月，三期中药材、灯饰专业市场同步开业；2018 年 5 月，建材家居市场正式投用 —— 至此，新螺蛳湾形成覆盖日用商品、中药材、灯饰、建材等全品类的专业市场矩阵，成为西南地区业态最完善的现代商贸综合体(36)。
获评国家 AAAA 级购物旅游景区
2011 年 3 月 25 日，昆明螺蛳湾国际商贸城（一期）正式被评定为国家 AAAA 级旅游景区，成为国内继义乌中国国际商贸城之后，第二家获评 4A 级的大型商贸城。授牌仪式上，运营方宣布将与云南省内 30 余家旅行社开展深度合作，打造云南旅游商品集散中心，激活旅游购物市场，实现 “商贸 + 旅游” 的初步融合。这一资质意味着，新螺蛳湾正式从单纯的商品批发市场，转向集购物、观光、休闲于一体的复合型商业载体(20)。
配套设施完善
在市场业态持续扩容的同时，项目同步推进商住配套工程建设，规划建设 6 个住宅小区、12 所幼儿园、6 所小学、3 所中学、1 所三甲医院以及五大生态主题公园，为市场运营、商户生活提供了全方位支撑。这一系列配套，让新螺蛳湾从单一的商业建筑群，演变为规模庞大的商贸新城，具备了独立城市功能的雏形(26)。
遭遇发展挫折与内部调整（2017-2020 年）
在规模扩张的同时，产权纠纷、运营主体变动、经营稳定性挑战等问题逐步显现，成为新螺蛳湾发展进程中的转折点。
取消 AAAA 级旅游景区资质
2016 年 12 月，国家旅游局开展全国 4A 级及以下景区复核检查，新螺蛳湾因人员流动量大导致设施老化、硬件破损、交通拥堵等管理疏漏，被给予警告处理；2017 年 9 月 15 日，国家旅游局正式发文取消其 4A 级旅游景区资质。这是项目自 2011 年摘得该荣誉后遭遇的第一次重大发展挫折，也标志着其商贸与旅游融合的初步探索陷入停滞(22)。
运营管理公司变更
2018 年 9 月 16 日，俊发集团与云南奥斯迪实业有限公司召开新闻发布会，正式签署战略合作协议，接手原中豪集团持有的项目运营权，将 “中豪・螺蛳湾国际商贸城” 更名为 “俊发・新螺蛳湾国际商贸城”。这次运营权变更，是项目化解前期资金瓶颈、重启升级的关键节点；俊发集团接盘后，迅速着手梳理原有的复杂产权关系，重启停滞多时的三期配套建设，为后续文商旅转型埋下伏笔 54]。
市场采购贸易方式试点落地
2020 年 9 月 15 日，海关总署等七部委联合认定俊发・新螺蛳湾国际商贸城为全国第五批市场采购贸易方式试点 —— 这是继昆明国际陆港之后，昆明获批的又一项国家级对外开放政策，意味着单票价值在 15 万美元以下的小商品，可享受简化申报、增值税免征等通关优惠。该试点的落地，打通了面向南亚东南亚的跨境贸易绿色通道，直接推动新螺蛳湾的商户大规模拓展海外订单，找到了商贸业务的新突破口(26)。
租金争议及应对
2020 年 11 月，新螺蛳湾部分商户以运营方不合理涨租为由发起罢市抗议，经媒体调查后披露，事件背后暗藏 “运营方 - 二房东 - 实际经营户” 的三层利益博弈格局。为平息争议，运营方俊奥商业有限公司随即调整租金策略，将部分优质商铺租赁权通过第三方平台公开竞买，以透明化模式遏制转租乱象；同时建立商户意见沟通长效机制，设立专项接待窗口，开展上门点对点政策解读，避免信息不对称引发次生矛盾(42)。
文商旅转型与升级再造（2021-2024 年）
俊发集团完成接手后，新螺蛳湾启动 “文商旅” 再造，核心是在批发业务之外，植入文化与旅游功能。这一阶段的标志性动作，是滇忆 465 街区的建设与开放。
滇忆 465 规划与建设
滇忆 465 的命名，取自滇越铁路云南段全长 465 公里的历史地理坐标，核心是挖掘铁路文化资源 —— 这条铁路是云南近代工业文明的重要标志，也是连接南亚东南亚的商贸文化纽带。项目选址商贸城西侧、面向彩云北路、紧邻地铁 1 号线国际商贸城站 D 口，总占地约百万平方米，规划分两期建设，一期工程改造面积约 15 万平方米；项目于 2020 年底启动施工，由俊发集团投资 1.8 亿元对原有建筑和公共空间进行改造，以重现滇越铁路历史风貌为设计核心，打造 “三站十八景” 的沉浸式文旅体系，将铁路历史、滇商文化与现代商业美学融合，试图让这个经营十余年的老市场，重新成为城市焦点(9)。
滇忆 465 一期开业
经过一年多改造，滇忆 465 一期于 2021 年 12 月 30 日正式营业。开业时街区招商率达 100%、整体开业率 92%，入驻商户 100 家，涵盖云南特色餐饮、非遗文创、伴手礼等业态；运营首月日均客流量达 2-4 万人次，日均营业额 42 万元，彻底改变了以往新螺蛳湾只有 “逛 + 买” 的单调消费模式。这条主题街区的开放，标志着新螺蛳湾在物理空间和经营逻辑上，正式完成从 “单一商品批发城” 到 “文商旅融合综合体” 的业态扩容，也为后续重新评 A 级景区奠定了载体基础(9)。
债务危机与应对
2022 年起，受房地产行业深度下行、前期改造资金回笼缓慢、租金收入不及预期等多重因素影响，项目开发方俊发集团爆发债务流动性危机，新螺蛳湾部分底层商铺及银行账户被金融机构司法查封，商户经营稳定性面临直接冲击，市场存续发展一度陷入困境(40)。为化解这场危机，俊发集团创始人李俊亲自牵头组建专项团队，与以民生银行为主席行、信达资产为副主席行的十余家金融机构债委会，以及省、市、区三级政府相关部门，开展为期近三年的数十轮常态化谈判；最终在 2025 年 10 月，债委会原则上同意新螺蛳湾整体历史债务展期 15-20 年的方案，同步下调综合贷款利率。这一方案的落地，解除了商铺和账户的持续查封风险，为项目争取到长期稳定的金融环境。
稳定市场的配套举措
债务谈判期间，运营方同步推出系列稳市举措：联合多家合作银行推出商户专项租金贷产品，缓解商户一次性交租的资金压力；2025 年 8 月起，在商贸城及滇忆 465 街区定向发放超 6000 万元消费券，激活日常线下消费；2026 年 3 月，推出 “交五送一” 全球招商政策 —— 即商户缴纳五年租金可获得六年商铺使用权，整体让利规模达 22 亿元，覆盖数万家存量及新增商户；坚持 “租金定价与市场行情挂钩” 原则，根据业态、位置差异给予不同程度的租金折扣，稳定市场基本盘(40)。
大型活动举办与业态升级
从 2023 年开始，新螺蛳湾以滇忆 465 街区为核心载体，打造 “365 天不落幕的游购秀场”，通过高规格展会和民俗活动强化文商旅融合属性，激活 “夜购、夜食、夜娱” 等夜间消费业态，逐步探索出 “以展兴商、以文聚流、以旅活市” 的转型路径。其中，2023 年首届新螺蛳湾国际采购节签约总额突破 22 亿元；2025 年第三届国际采购节期间，跨境合作、业态升级的动作更为突出。滇忆 465 街区自 2021 年 12 月开市后，创新推行 “白 + 黑” 全天候经营模式 —— 白天是商贸交易场，夜晚则变身滇越铁路主题夜市、茶马古道美食街区，迅速成为昆明夜经济新地标。2025 年全年，滇忆 465 及商贸城区域内，泼水节、火把节、双节嘉年华、跨年狂欢夜等活动接连突破客流峰值，单日最高客流突破 30 万人次，夜间营业额占比提升至 40% 以上(10)。
重要商户及行业合作落地
在零售端，滇忆 465 街区吸引国内外连锁品牌、云南头部食品企业及行业龙头组织入驻，进一步完善业态布局，强化商贸枢纽属性。2022 年 12 月，云品馆・云树茶廷茶叶茶具交易市场开业，成为云南茶产业商贸新载体；2023 年 6 月，与贵阳西南国际商贸城签署战略合作协议，构建跨区域商贸流通网络；2023 年 12 月，二期品牌馆开业，同步签约昆明（官渡）动漫游戏文化数字产业园，引入数字文创业态；2025 年 6 月，与得胜集团签署战略合作协议，共建南亚东南亚物流专线及老挝万象前置仓；同期，跨境电商协会与多家企业签订四方合作协议，推动 “螺选好物”、云品及二手商品出海；2025 年 12 月，全面启动全球招商，布局跨境电商业务；截至 2026 年 4 月，滇忆 465 街区经营各类品牌共 145 家，商贸城内有 5 万余家注册商户，经营业态覆盖 38 个大类，年贸易额突破 500 亿元(48)。
最新发展阶段（2025 年至今）
2025 年后，转型升级成果逐步落地，新螺蛳湾的旅游功能得到官方正式认可。
获评国家 AAA 级旅游景区
2025 年 12 月 9 日，昆明市文化和旅游局发布公示，根据《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T 17775-2024）国家标准及《旅游景区质量等级管理办法》要求，经景观价值评价、现场检查评定、公示等流程，正式确定俊发・新螺蛳湾滇忆 465 景区为国家 AAA 级旅游景区。这一荣誉，是新螺蛳湾自 2017 年失去 4A 级资质后，时隔 8 年重新获得旅游官方资质，标志着其由传统商贸市场向商文旅融合目的地的转型得到正式认可(8)。
螺光焕新计划
2025 年，俊发・新螺蛳湾正式启动 “螺光焕新计划”，聚焦三个方向推进整体升级：一是在硬件端，加快传统商铺数字化改造，增设游客服务中心、旅游标识系统、生态停车场、景观卫生间等配套设施；二是在业态端，推动传统批发商户向 “批发 + 零售 + 跨境电商” 转型，拓展南亚东南亚跨境物流网络；三是在运营端，强化滇忆 465 的铁路文化 IP 属性，植入非遗、复古市集、夜间剧场等场景，将零散的商业活动转化为系统化的旅游体验。该计划的落地，进一步支撑了景区的标准化运营，推动商贸与旅游功能的深度融合(5)。
2026 年 “交五送一” 招商政策
2026 年 3 月 20 日，在债务风险基本解除后，俊发・新螺蛳湾正式落地 “交五送一” 全球招商政策 —— 即商户缴纳五年租金可获得六年商铺使用权，让利总额达 22 亿元，覆盖存量及新增商户。此外，管理方还推出跨境租金收益权资产支持专项计划，为商户提供金融支持；并持续投放消费券，激活线下客流。这一举措旨在稳住存量商户、吸引增量优质业态，为景区长期繁荣奠定基础(41)。
重大事件时间线概览
| 时间 | 事件 | 备注 |
|---|---|---|
| 2008 年 2 月 | 浙江义乌企业家投资考察团入昆调研 | 项目投资洽谈启动 |
| 2008 年 5 月 | 项目投资协议签署 | 云南省重点工程、昆明重点招商引资项目 |
| 2008 年 9 月 28 日 | 项目奠基开工 | 进入实际开发阶段 |
| 2009 年 12 月 | 一期市场开业 | 承接老螺蛳湾搬迁，规模效益开始显现 |
| 2010 年 12 月 | 二期市场开业 | 进一步扩大商业体量 |
| 2011 年 3 月 25 日 | 获评国家 AAAA 级旅游景区 | 全国第二家获评 4A 级的商贸城 |
| 2012 年 | 菊花园中药材市场迁入 | 国家级专业市场入驻，业态持续丰富 |
| 2013 年 11 月 | 三期中药材、灯饰专业市场开业 | 业态进一步细分完善 |
| 2016 年 12 月 | 全国 4A 级景区复核中被通报警告 | 首次出现发展挫折 |
| 2017 年 9 月 15 日 | 被取消国家 AAAA 级旅游景区资质 | 商贸 + 旅游融合探索遇挫 |
| 2018 年 9 月 16 日 | 俊发集团接手，正式更名为 “俊发・新螺蛳湾国际商贸城” | 运营主体变更，项目迎来转折 |
| 2020 年 9 月 15 日 | 获批全国第五批市场采购贸易方式试点 | 跨境贸易取得政策突破 |
| 2020 年 11 月 | 部分商户租金争议爆发 | 面临经营稳定性挑战 |
| 2021 年 12 月 30 日 | 滇忆 465 主题街区一期正式营业 | 文商旅融合转型迈出实质步伐 |
| 2023 年 4 月 | 首届新螺蛳湾国际采购节举办 | 会展经济取得实质成果 |
| 2025 年 6 月 | 第三届新螺蛳湾国际采购节举办 | 强化跨境合作与业态升级 |
| 2025 年 10 月 | 债务展期协议正式达成 | 化解项目爆雷风险 |
| 2025 年 12 月 9 日 | 滇忆 465 街区获评国家 AAA 级旅游景区 | 转型升级得到官方正式认可 |
| 2026 年 3 月 20 日 | 推出 “交五送一” 租金优惠政策 | 发布 22 亿元稳商让利举措 |
知名入驻品牌与合作伙伴
新螺蛳湾的商家入驻分为两类，一是传统批发商户，二是滇忆 465 作为旅游街区的零售、餐饮及文旅业态商户。公开资料显示，俊发・新螺蛳湾国际商贸城整体汇聚了来自全国及南亚东南亚的 5 万余家商户，覆盖服饰、鞋帽、日用百货、中药材、建材家居等 38 个大类的商品；滇忆 465 街区有 145 家文旅及特色商业商户。
公开报道的重要入驻及合作主体包括：
云南区域特色消费品牌：以云南本地头部食品企业为核心，包括云南嘉华食品、冠生园、留焕美食、靖晨园等区域头部企业；
全国连锁消费品牌：以国内头部茶饮、餐饮连锁品牌为核心，包括霸王茶姬、茶百道、古茗、阿亲烤肉等品牌；
行业头部市场及物流企业：以跨区域商贸、物流龙头为核心，包括贵阳西南国际商贸城、云南得胜物流、深圳市华巨臣国际会展集团等；
跨境贸易及电商机构：以南亚东南亚跨境电商、供应链头部主体为核心，包括云南省跨境电商协会、宝库选品中心、螺客跨境电商等；
产业及文化合作主体：以会展、文旅、产业运营类企业为核心，包括承礼会展、空港航购、动漫游戏文化数字产业园运营方等。
此外，2025 年 6 月，亚马逊西南大区团队曾在街区举办跨境电商专场宣讲会，87 家商户现场报名合作，为后续业态升级埋下伏笔(48)。
大型会展及文旅活动记录
新螺蛳湾举办的活动大致可分为商贸类活动和面向游客及市民的文旅类活动，公开报道的代表性活动包括：
2023 首届新螺蛳湾国际采购节：2023 年 4 月 30 日举办，国内外 318 家经销商参会，现场签约总额达 22.05 亿元，搭建起长期购销合作机制(32)；
新螺蛳湾二期品牌馆开业暨官渡文化艺术节：2023 年 12 月 29 日举办，同期签约昆明（官渡）动漫游戏文化数字产业园，单日客流突破 15 万人次(28)；
第九届南博会系列活动暨第三届新螺蛳湾国际采购节：2025 年 6 月 20 日 - 24 日举办，设置七大主题展区，同步举办 “螺选好物全民直播大赛”、民族文化展演等活动，累计吸引客流超 30 万人次(46)；
双节嘉年华：2025 年国庆、中秋双节期间举办，包含巨物美陈亮灯仪式、移动式滇越铁路剧场、夜光小火车巡游、戏剧漫游市集、联动直播等十大主题活动，8 天假期累计客流量突破 120 万人次(50)；
跨年夜活动：2025 年 12 月 31 日 - 2026 年 1 月 2 日举办，集结音乐演出、主题灯光秀、非遗市集、滇越铁路历史场景复刻等内容，3 天内吸引客流超 25 万人次，进一步放大了新晋 3A 级景区的知名度(10)；
传统节庆主题活动：2025 年泼水节、火把节期间推出的主题活动，将民族歌舞表演、传统服饰展、民俗互动体验与商贸城采购、购物场景跨界融合，火把节当日客流量突破 30 万人次(49)。
所获荣誉与行业认可
新螺蛳湾的发展定位经历从纯粹商贸场所，到 “商贸 + 旅游” 融合空间，再到文旅目的地的蜕变，所获荣誉集中在商贸和旅游两大领域：
| 获得时间 | 荣誉名称 | 授予单位 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 2011 年 3 月 25 日 | 国家 AAAA 级旅游景区 | 全国旅游景区质量等级评定委员会 | 2017 年 9 月被正式取消资质 |
| 2020 年 9 月 15 日 | 第五批市场采购贸易方式试点 | 海关总署、财政部等七部委 | 西南地区重要跨境商贸政策支撑 |
| 2025 年 12 月 9 日 | 国家 AAA 级旅游景区 | 昆明市旅游景区质量等级评定委员会 | 以滇忆 465 街区为主体重新获评 |
除上述官方荣誉外，2025 年 12 月，新螺蛳湾还被深圳市华巨臣国际会展集团授予 “优秀战略合作单位” 称号；其跨境贸易合作模式，被昆明市商务局列为 2025 年全市商贸创新示范案例(8)。
发展过程中的重大挑战与应对措施
梳理十几年发展历程，新螺蛳湾在经营层面遇到过多次重大挑战，应对措施及效果如下：
1. 市场定位转型挑战（2017-2021 年）
问题：2017 年失去 4A 级景区资质后，新螺蛳湾回归单一批发城功能；随着昆明主城商业外扩、电商批发模式兴起、南亚东南亚跨境采购渠道多元化，传统专业批发市场的客流、交易额逐年下滑，亟需寻找新的增长点。
应对措施：2018 年俊发集团接手后，随即启动 “城改” 计划，核心动作是植入文商旅融合业态 —— 投资改造滇忆 465 历史文化街区，挖掘滇越铁路、茶马古道等本土文化 IP，植入民国风建筑、复刻历史站台、引入复古米轨小火车等场景，将商贸与旅游功能耦合；推出 “白天采购、夜逛集市”“前店后旅” 等模式，依托现有庞大商户资源和交通配套，打造 “购在市场、游在街区” 的游购逻辑；将单一的商品批发功能，分散为购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐、跨境电商等多元业态，以商业流量反哺旅游功能，以旅游场景激活剩余商业时间。
效果：滇忆 465 街区成为昆明商文旅融合典型案例，为后续重新获评 A 级景区夯实了硬件、业态与场景基础(9)。
2. 产权及经营主体混乱挑战（2020 年）
问题：原运营方中豪集团将部分商铺产权拆分出售给小业主，导致俊发接手后，市场管理方、商铺业主、实际经营户之间存在复杂的转租、分租权责矛盾；部分二房东囤积商铺、哄抬租金，商户因经营场所权属不稳定，长期缺乏经营安全感，市场面临商户集体外迁风险。
应对措施：俊发集团组建专项团队，梳理近 3 万户商铺的产权归属；推出 “交五送一” 租金优惠，直接让利稳定实际经营户；将部分长期闲置的商铺租赁权公开网拍，遏制转租乱象；推出 “租金贷” 等金融工具，降低商户经营门槛；建立常态化沟通机制，设立政策咨询窗口，公示租金定价标准，保障信息对称。
效果：租赁关系逐步理顺，冲突得到平息，近年来市场商户整体续约率超过 95%，经营秩序恢复稳定(42)。
3. 企业债务流动性挑战（2022-2025 年）
问题：俊发集团自身债务流动性紧张，导致新螺蛳湾部分资产及账户被金融机构查封，项目后续配套建设停滞，商户面临经营中断风险。
应对措施：俊发集团高层牵头，与金融机构、政府长期谈判，达成 15-20 年长期债务展期方案，解除资产的司法查封限制；成立由政府、金融机构、运营方、商户代表组成的市场稳定专项工作组，推出消费券、租金优惠、跨境金融服务、物流前置仓等组合举措，全方位稳商引流。
效果：资金链压力得到缓解，2025 年后项目整体运营基本恢复正常；2026 年租金收缴率达到预期水平，为后续发展奠定了基础(40)。
4. 景区综合运营管理挑战（2025 年至今）
问题：成功获评 AAA 级旅游景区后，新螺蛳湾从 “市场管理方” 切换到 “景区运营方” 时，面临多重考验 —— 原有市场管理体系，无法匹配游客的标准化服务需求；原有的导览、休闲、餐饮、停车等配套，无法覆盖旅游团、散客的游购偏好；商户缺乏接待大型旅游团队的经验。
应对措施：管理方将滇忆 465 街区从原有市场管理体系中剥离，成立专门的景区运营团队；投入专项资金改造游客中心、旅游标识系统、生态停车场、旅游公厕；制定《景区商业经营管理规范》，定期开展商户经营服务培训；与省、市及南亚东南亚地区的 200 余家旅行社签订合作协议，推出 “商贸 + 旅游” 定制购物线路；将景区管理标准，纳入商贸城运营方的日常考核体系。
效果：2026 年春节、清明假期的游客抽样调查显示，景区游客满意度较改造前有显著提升；旅游配套与服务的完善，正逐步将庞大的商贸客流转化为旅游客流(9)。
结语
俊发・新螺蛳湾滇忆 465 景区的发展历程，本质是一个超大规模传统批发市场，顺应城市扩张和消费升级需要，向文商旅融合转型的探索过程。
从项目初期规划来看，其核心定位是面向南亚东南亚的国家级商贸枢纽，截至 2026 年 4 月，这一目标已基本落地 —— 作为西南地区规模最大的商贸综合体，它承载了数十万从业人员的生计，也支撑着昆明作为区域商贸中心的地位；而滇忆 465 街区的诞生，则是在原有商贸功能之上，对城市公共价值的重新定义。
从实际效果来看，这个项目已经形成独特的双重属性：对于商户而言，它仍是西南地区通往南亚东南亚的重要商品集散枢纽，是覆盖全品类的批发交易场所；对于普通市民和游客而言，它已成为一个具备历史记忆、场景体验和完善配套的城市文化地标。这种 “商贸枢纽 + 文旅目的地” 的组合模式，在全国同类型超大型商业综合体中并不多见。
从发展逻辑上看，支撑其渡过多次危机的核心动力，是对 “商贸立根、文旅赋能、政策助力、政企联动” 路径的坚守：以庞大的实体商户集群为基本盘，不断植入铁路文化、民族节庆、会展经济等流量场景；依托市场采购贸易方式试点等政策红利，稳住经营基本盘；通过调整租金策略、优化产权关系、完善配套设施，逐步化解内外部冲击。
截至 2026 年 4 月，滇忆 465 景区仍处于转型升级的关键阶段：一方面，二期工程的规划和建设正在推进，跨境贸易、数字文创等新业态也在导入；另一方面，它仍面临着如何平衡批发与零售功能、兼顾商户长期经营与游客游购体验、长期债务化解等发展挑战。但整体上，其从单一批发市场到国家级旅游景区的蜕变，已经是昆明商贸业转型的标志性案例。
参考资料
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[32] 22.05亿!签约成功!新螺蛳湾国际采购节战略合作及采购协议签订圆满收官!|俊发新螺蛳湾国际商贸城 https://jfxlsw.com/view/cnIndex/1/14/view/1158.html
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[52] 8天长假在哪嗨?新螺蛳湾「双节嘉年华」剧透来了!10大玩法卷翻国庆档!|俊发新螺蛳湾国际商贸城 https://jfxlsw.com/view/cnWap/3/47/view/1654.html
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[54] 双重补贴!400万无门槛福利券免费领!新螺蛳湾・滇忆465邀俊发业主来吃饭啦! https://m.clzg.cn/article.html?id=829826
[56] 云南嘉华食品有限公司新螺蛳湾第二饼屋-启信宝 https://www.qixin.com/company/6c4dc4f2-8025-4c0c-8c32-4a7122620bd9
[57] 滇忆465逛吃据点 充电五分钟嗨逛两小时|俊发新螺蛳湾国际商贸城 https://jfxlsw.com/view/cnIndex/1/14/view/1655.html
[58] 新一轮收租开始了!将助推螺蛳湾“焕新” 让 “老”市场升级迸发新活力|商贸城|收租|螺蛳湾|街区_手机网易网 http://m.163.com/dy/article/KD4INJAT0530I1JA.html
[59] 云南嘉华食品有限公司新螺蛳湾第二饼屋 https://shuidi.cn/company-1fcb1bdde47fa93ad8b9c6a33550a901.html?from=doubao
（注：文档部分内容可能由 AI 生成）