辽阳佟二堡购物旅游区发展历程大事记
摘要
佟二堡购物旅游区（全称佟二堡国际皮草购物旅游区）位于辽宁省辽阳市灯塔市佟二堡镇，是全国三大皮草产销基地之一、东北地区体量最大的特色购物旅游综合体与国家 4A 级旅游景区。其发展历程与皮装裘皮产业同频共振，自 20 世纪 80 年代从乡村集市起步，历经家庭作坊式萌芽、产业集群化扩张、旅游化改造升级、数字化与文旅深度融合等阶段，现已发展为建筑面积超 80 万平方米、年交易额超 50 亿元的世界级皮草购物旅游重镇。
佟二堡的发展，是一个从单纯的产业集市，逐步升级为 “产业 + 旅游” 融合发展的典型样本。其核心发展逻辑在于 “产业依托 - 市场集聚 - 旅游赋能 - 模式迭代”：即以皮草加工制造为核心产业基础，通过大型专业市场集聚形成区域集散中心，再注入旅游功能、完善旅游配套设施、优化旅游服务体验，完成从 “单纯批发市场” 到 “特色购物旅游目的地” 的嬗变；近年来又通过电商转型、文旅融合、业态升级，实现了从 “商品集散地” 到 “时尚贸易枢纽” 的跨越。
本报告以时间为脉络，全面梳理该区域从产业萌芽、市场崛起再到成为国家级旅游景区发展历程中的关键节点与重大事件，系统拆解其规划建设、市场扩张、品牌集聚、旅游融合、业态创新与知名度提升的全周期发展轨迹。
一、产业萌芽与初期规划阶段（20 世纪 80 年代 - 2008 年）
佟二堡的购物旅游并非从零起步，而是当地皮装裘皮产业发展到一定阶段后的自然延伸。其基础格局的奠定，经历了近二十年的产业孕育与政策赋能，从乡村地摊集市逐步演变为全国性产业集群，为后续大型旅游购物项目的落地提供了充足的产业底气。
1.1 产业缘起与政策奠基（1980 年代 - 1990 年代）
20 世纪 80 年代之前，佟二堡还只是辽阳灯塔市下辖的普通农业小镇，浑太平原的传统农业是当地经济的核心支柱，仅有少量农户零散从事简单的手工皮草缝制生意，主要供给本地及周边乡镇的集市，既没有形成规模，也没有成熟的市场渠道(110)。
80 年代中期，随着市场经济的初步发展，佟二堡的皮革皮草产业开始萌芽。当地一些嗅到市场机遇的农户，开始从家庭作坊式的手工缝制转向小规模批量生产，一批专门经营皮装、裘皮制品的临时露天集市也自发形成，成为东北地区最早的皮草商品交易节点之一(13)。
1991 年，是佟二堡产业发展史上的第一个关键转折点。为了规范日益火爆的皮草交易、推动产业规模化发展，灯塔市人民政府专门在佟二堡组织召开现场办公会议，经过多轮论证，决定统筹筹集 120 万元专项资金，在镇内规划建设一座标准化、封闭式的皮装交易大厅。这座建筑面积达 4000 平方米的市场，是佟二堡历史上第一个室内专业化皮革裘皮交易场所，彻底将当地产业从 “家庭作坊 + 露天地摊” 的初级模式，升级为 “中小企业 + 专业市场” 的现代发展模式；这一决策也正式确立了佟二堡以皮草产业为核心的发展路径，为后续的市场集群扩张埋下了关键伏笔(13)。
1992 年 4 月，经辽阳市政府正式批复，佟二堡经济特区挂牌成立，规划管理区域为佟二堡镇全域，这是其产业迈向规模化发展的里程碑事件。作为当时东北地区为数不多的产业特区，佟二堡获得了省市两级政府在税收、土地、产业政策等多方面的专项支持，皮草产业由此进入了发展快车道(12)。
1994 年，为了进一步扩大产业影响力、吸引全国客商资源，佟二堡镇创办了首届佟二堡中国皮装裘皮节。这一节庆活动是国内最早的皮草行业专属展会之一，在当时缺乏互联网传播渠道的背景下，活动主办方特意邀请了宋祖英、赵本山、范伟、六小龄童、刘晓庆、那英等国内知名艺术家、演艺明星莅临现场助阵，迅速吸引了东北三省、华北乃至全国大量消费者和专业客商的目光，有效打响了佟二堡皮草的区域品牌知名度(79)。
1996 年，佟二堡的产业发展再次迎来政策加码的关键节点：先是被列入全国综合体制改革试点镇，获得了在产业发展、市场建设、行政管理等领域的改革试点权限，有了更灵活的政策空间推动产业升级；同年，该镇的产业发展模式完成了一次重要迭代 —— 经过五年培育，最初的单一大厅式市场已经无法匹配产业扩张需求，当地政府顺势完成了 6 处专业化、标准化交易市场的新建或扩建工作，彻底替代了此前的单一交易大厅，初步形成了产业集群化的发展格局(66)。
这一阶段的发展，本质上是佟二堡作为产业基地的 “原始积累期”：通过政策赋能培育壮大产业基础，通过专业市场建设集聚上下游供应链，通过节庆活动积累初始的行业知名度。虽然此时 “旅游购物” 的概念尚未正式成型，但产业的快速崛起，已经为后续购物旅游区的开发奠定了坚实的产业基础与流量支撑。
1.2 新世纪初期的产业积淀（2000 年 - 2008 年）
进入 21 世纪，佟二堡的皮草产业进入了稳步积淀、持续扩张的发展阶段，这一时期的核心特征是 “产业规模扩大、市场格局成型”。
2002 年，为了进一步拓展产业发展空间、统筹整合镇内皮草产业资源，经辽宁省人民政府批准，原单庄子镇、佟二堡镇正式合并为新的佟二堡镇，镇域面积进一步扩张，为后续大型产业项目落地、专业市场集群规划提供了充足的空间载体(12)。
截至 2008 年末，佟二堡的皮草产业已经实现了量级突破：全镇皮草加工及配套企业突破 300 家，形成了从原皮采购、设计打样、生产加工到批发零售的全产业链条；专业市场经营面积突破 20 万平方米，年交易额突破 30 亿元，基本确立了东北地区皮草行业的龙头地位。但这一阶段的佟二堡，本质还是以产业批发为核心功能的产销基地，镇内的市场设施虽然规模可观，但主要服务于东北三省、内蒙古东部等地的二级批发商，缺乏现代商业的消费体验配套，更没有明确的旅游服务功能定位；真正面向普通消费者、具备完善旅游配套设施的大型综合购物旅游项目，要到 2009 年之后才会陆续落地。
从产业发展的全周期来看，这一阶段是佟二堡的 “产业集聚蓄力期”：通过产业集群的持续壮大、批发业务的广泛覆盖，在行业内部建立了稳固的知名度与议价权，为后续引进头部商业品牌、打造旅游消费场景提供了足够的行业背书。
二、核心项目落地与建设开业阶段（2009 年 - 2014 年）
2009 年起，佟二堡正式启动向购物旅游目的地的转型，标志性事件是国内头部皮革商业运营平台海宁中国皮革城的入驻。这一阶段的核心发展逻辑是通过招商引资引进成熟商业运营主体，大规模建设现代化、商场化的专业市场集群，实现从 “批发集散地” 到 “购物体验地” 的初步转型。
2.1 海宁皮革城入驻，开启现代化市场建设（2009 年 - 2010 年）
佟二堡购物旅游区真正意义上的开发建设，始于 2009 年的核心项目落地。2009 年 8 月，在辽阳市、灯塔市两级政府的重点招商引资推动下，佟二堡海宁皮革城正式奠基，这是佟二堡第一个按照国家 4A 级旅游景区标准规划建设的现代化大型购物市场。该项目由国内头部皮革城运营主体海宁中国皮革城股份有限公司投资建设，总投资金额达 4.5 亿元，总规划建筑面积约 17.4 万平方米，是当时东北地区规模最大、标准最高的皮革皮草类商业单体建筑。
项目的规划设计，完全跳出了传统批发市场 “重效率、轻体验” 的逻辑：主体建筑是 4 层现代化交易大市场，规划了近 700 间标准商铺，配套建设 1 栋 14 层的商务酒店，集品牌展示、批发零售、休闲餐饮、商务住宿等多功能于一体；市场内部设置了垂直交通、中央空调、智能消防、导购导览等完善的硬件配套设施，在东北同类专业市场中处于领先水平；项目的定位，也从传统的 “批发交易场所” 明确为 “旅游购物中心”，同步规划了充足的停车空间、旅游休憩设施与专属游客服务区域(17)。
经过 13 个月的紧张建设，2010 年 9 月 28 日，佟二堡海宁皮革城一期市场正式开门迎客。作为当时佟二堡首个现代化大型旅游购物商业综合体，项目一经开业便迅速引爆了东北的旅游消费市场：开业初期，日均客流量就突破了 1 万人次，在 2010 年国庆假期高峰期，单日最高客流量突破 3 万人次；开业当年，累计接待游客量就突破了 100 万人次，成为当时东北秋季购物旅游的核心目的地。
从商业布局来看，佟二堡海宁皮革城的商户结构，体现了 “全国资源、本地产业” 的融合互补属性：在全部近 700 家商户中，佟二堡本地皮草加工企业占比约 50%，来自皮草产业重镇海宁的头部品牌企业占比约 40%，其余 10% 则是来自全国其他地区的行业头部品牌，实现了产业基地与行业品牌的资源对接融合(17)。
这一项目的落地，是佟二堡发展史上的关键分水岭：此前的佟二堡，本质是 “产业基地 + 批发市场” 的组合；而海宁皮革城的出现，第一次将 “旅游服务” 的概念引入市场规划，从建筑设计、业态布局到运营模式，全面植入了旅游功能，标志着佟二堡正式从传统批发集散地，向现代购物旅游目的地转型。
2.2 市场集群扩张，旅游化功能逐步完善（2011 年 - 2013 年）
在佟二堡海宁皮革城一期成功运营的带动下，佟二堡的购物旅游核心项目进入了快速扩张期。这一阶段的发展逻辑，是通过扩建高端市场、引入头部商业运营主体，持续丰富业态、扩大产业优势，进一步强化旅游购物目的地的属性。
这一轮扩张的核心主体，依然是海宁中国皮革城。2011 年 4 月 8 日，在一期市场运营不足半年后，佟二堡海宁皮革城二期项目正式启动建设。项目的规划定位，是对一期市场的商务办公、仓储配套、品牌餐饮等功能进行补齐补强，总建筑面积约 13 万平方米，包括 3 万平方米的皮革原辅料交易市场和 10 万平方米的裘皮、皮装高端生活馆；其中，原辅料市场主要服务佟二堡本地的皮草加工企业，进一步打通产业链上游，裘皮、皮装生活馆则定位 “品牌高端化、商品时尚化”，重点面向追求设计感、品质的年轻消费群体，是佟二堡第一个专门做高端皮草时装的专业市场(22)。
经过 17 个月的建设筹备，2012 年 9 月 22 日，佟二堡海宁皮革城二期皮装裘皮品牌广场正式开业，当天同步举办了第十届佟二堡中国皮装裘皮节的开幕式。为了契合二期的高端定位，主办方特意在开业活动期间，举办了行业顶级的 KC 皮草之夜 ——2012 中国皮革裘皮流行趋势发布会，这是国内行业最高级别的流行趋势发布活动之一，标志着佟二堡从 “单纯的商品销售地”，开始向 “行业时尚潮流引领地” 的身份转变。
二期开业后，海宁皮革城在佟二堡的商业版图进一步扩大：一、二期项目总经营面积达到 30 万平方米，入驻商户突破 1200 家，成为东北地区规模最大、品类最全的皮革皮草购物综合体；其游客服务功能也进一步完善，配套了可同时容纳 2000 辆汽车的大型停车场、专属旅游大巴停靠区、游客服务中心和多条休闲餐饮街区，吸引了大量以家庭为单位的自驾游客和旅游团队，日高峰客流量再次突破 3 万人次，巩固了其东北皮草购物标杆的地位(82)。
在海宁皮革城持续扩建的同时，佟二堡在 2012 年前后，启动了新一轮的产业升级规划。这一轮升级的核心，是推动产业集群向 “品牌化、高端化、集群化” 方向发展，为购物旅游区的长期发展提供产业支撑；当地政府重点规划建设了香港工业园、米兰工业园、风尚工业园和丰帝工业园四大皮装裘皮加工园区，推动加工企业从零散的家庭作坊，向标准化的现代化厂房集聚。这一轮产业升级的关键动作，是主动对接国际高端皮草品牌资源，引入了香港第一夫人、金玫瑰、千顺子、亨帝诗、金宝来、金泰龙等行业内知名的皮草品牌，这些品牌陆续在佟二堡设立了加工基地和品牌直营旗舰店，直接将高端商品资源导入佟二堡，进一步丰富了旅游购物的选择，也提升了佟二堡的行业品牌高度(80)。
2013 年，佟二堡的购物旅游集群进一步扩容，行业关注度持续提升。当年 8 月，由香港汉马控股有限公司投资建设的佟二堡香港・时代广场正式开业，这是佟二堡另一个重量级的高端旅游购物市场，项目总投资达 7 亿元，总占地面积 120 亩，总建筑面积达 12 万平方米，整体定位为国际顶级皮草品牌的展示、销售和集散中心。
作为典型的商业旅游融合项目，该项目的规划设计完全遵循高端旅游购物中心的标准：主体建筑共 5 层，其中地下 1 层、地上 4 层，配备了 6 部垂直电梯、12 部自动扶梯、智能中央空调、全景导购系统等现代化硬件设施；内部空间设计了宽敞的购物通道、专属游客休息区、高端餐饮配套区，还有专门的文化展示区域。
作为当时佟二堡高端化的标杆项目，香港・时代广场的商户结构以国际国内的一线皮草、服饰品牌为主，与海宁皮革城形成了错位互补的格局。在开业后的黄金周长假期间，该项目还联合世界知名皮草原料品牌 SAGA FURS 世家皮草，举办了 2013/14 秋冬皮草时装秀，这是国际顶级皮草秀演首次在东北地区举办，进一步提升了佟二堡的时尚度与行业影响力(92)。
香港・时代广场的开业，标志着佟二堡 “一城多广场” 的大型专业市场集群格局初步成型 —— 以海宁皮革城、香港・时代广场为核心，多个不同定位的大型购物市场连片分布，共同组成了规模庞大的购物旅游集聚区，进一步强化了对东北及华北地区游客的吸引力。
2.3 产业高度化，三期项目开业与旅游人气高涨（2014 年）
2014 年是佟二堡购物旅游区集群式发展的里程碑年份，核心标志是海宁皮革城三期项目的开业，以及市场集群化发展的正式成型。
2014 年 9 月 13 日，佟二堡海宁皮革城三期裘皮广场正式开业，这是海宁皮革城在佟二堡布局的规模最大、定位最高端的单体商业项目，总建筑面积达 26 万平方米，是一期、二期项目的总和。三期项目的规划设计，是当时国内皮草行业最前沿的商业理念的落地：整个项目采用了国际先进的奥特莱斯经营模式，主打 “时尚、高端、高性价比”，将购物、休闲、娱乐、餐饮、售后等功能进行立体整合，规划了品牌旗舰店区、时尚配饰区、休闲餐饮区、儿童游乐区等多个主题业态区域，是当时国内为数不多的、具备完整旅游休闲功能的高端皮草商业综合体。
三期项目的开业，是佟二堡市场集群发展的标志性事件：至此，海宁皮革城在佟二堡的一、二、三期项目正式完成全布局，总建筑面积达到 56 万平方米，连同香港・时代广场等其他专业市场，佟二堡核心区的大型专业市场总经营面积突破 70 万平方米，经营商户超过 2500 家，直接带动就业人数近 1.2 万人，形成了一个规模庞大、连片发展的现代化旅游购物建筑群；这一规模，在当时国内的皮草类专业市场中处于领先地位，也奠定了佟二堡作为全国三大皮草产销基地之一的产业地位(81)。
随着市场集群的持续成型，佟二堡的旅游配套设施也在这一阶段逐步完成标准化建设，为后续创建 4A 级景区打下了基础：在交通配套方面，当地政府先后完成了产业大道、皮草大街、佟高线等镇区主要道路的改造扩建工程，设置了清晰的旅游交通指引标识，开通了沈阳、抚顺、铁岭等周边城市直达佟二堡的免费旅游直通车；在商业配套方面，佟二堡初步形成了 “海宁皮革城、香港・时代广场、旺鼎商场” 三大市场集群联动的发展格局，区域内的餐饮、住宿、休闲业态得到初步完善；在游客服务方面，各主要市场都设置了功能完善的游客服务中心，提供信息咨询、投诉处理、临时休憩、无障碍设施等专属旅游服务；在运营保障方面，灯塔市人民政府专门成立了佟二堡旅游市场管理办公室，统筹协调旅游市场监管、游客投诉处理、旅游安全保障等工作，规范市场经营行为，保障游客消费权益(42)。
这一阶段的快速发展，也对佟二堡的产业公共服务能力提出了更高要求。为了进一步提升佟二堡的产业知名度、优化旅游商业环境，2014 年前后，灯塔市人民政府统筹推动了一系列产业配套升级工作：一方面，规划建设了佟二堡皮草文化体验馆，这是国内首家以皮草文化为核心主题的专业展馆，通过实物展示、场景复原、多媒体演示等形式，向游客科普皮草文化的发展历史、皮草原料的加工工艺、佟二堡皮草产业的发展历程，填补了区域文化旅游配套的空白；另一方面，规划建设了 34 万平方米的上海广场项目，进一步补充了原辅料交易、电子商务、物流仓储等产业配套功能；同时，推动佟二堡的皮草企业与国际顶级皮草原料品牌建立了长期合作关系，进一步强化了产业基础，为购物旅游提供了更充足的产业支撑(95)。
到 2014 年底，佟二堡的产业集群化发展达到了一个全新的高度：区域内大型专业市场总经营面积达到 70 万平方米，入驻商户超过 4000 家，皮草服装年销量约占全国总量的 60%，年交易额突破 50 亿元，已经成为名副其实的 “中国皮草之都”；其旅游人气也达到了历史高峰，年接待游客量突破 150 万人次，日高峰客流量突破 3 万人次，成为东北地区冬季购物旅游的首选目的地，“佟二堡买皮草” 从单纯的消费行为，逐渐变成了东北部分地区的一种消费文化。
三、提档升级与业态调整阶段（2015 年 - 2019 年）
经过前一阶段的快速扩张，佟二堡的市场集群规模已经成型。这一阶段行业发展的核心逻辑，是从 “规模扩张” 转向 “业态提升”，重点推动市场集群的品牌化、电商化、旅游化改造，着力解决 “体验不佳、业态单一、线上缺失” 等发展新问题，为后续创建 4A 级景区、实现高质量发展夯实基础。
3.1 行业调整与数字化布局启动（2015 年 - 2017 年）
2015 年，国内皮草行业的市场供需关系发生了显著变化：经过前几年的爆发式增长，全国皮草产能集中释放，市场消费增速逐步放缓，行业整体进入了去库存、调结构的阶段，佟二堡的市场客流和交易额也受到了行业调整的影响，首次出现了增速放缓的迹象(61)。
这一行业变化，倒逼佟二堡必须调整发展思路，从 “追求规模扩张” 转向 “提升发展质量”，而数字化转型成为其破局的关键抓手。事实上，早在行业调整初期，佟二堡的核心运营主体海宁中国皮革城就已经预判到行业发展趋势的变化：2015 年 5 月，海宁皮革城正式启动了 “互联网 +” 转型的战略布局，计划在全国范围内推进智慧市场建设，其中就包括投资 7000 万元用于佟二堡海宁皮革城的数字化改造；同年，海宁皮革城股份有限公司发布公告，计划通过定增募资的方式，收购佟二堡海宁皮革城的部分股权，强化对佟二堡项目的运营管控，以匹配后续的数字化转型需求(58)。
但从整体来看，2015 年 - 2017 年期间，佟二堡的数字化转型仍处于起步摸索阶段：虽然部分市场商户开始尝试在淘宝、京东、微信等传统电商平台开设网店，或者通过直播平台进行产品推介，但整体的电商规模、从业企业人数、线上运营能力都处于相对初级的水平，尚未形成对线下业务的有效补充。
这一阶段，佟二堡的旅游化改造也在同步推进：2016 年，灯塔市人民政府正式批复了《佟二堡镇总体规划（2016-2030）》，首次将 “购物旅游” 正式写入区域发展规划，明确将 “打造国家级特色购物旅游目的地” 作为佟二堡的核心发展目标；按照这一规划，佟二堡开始对区域内的旅游配套设施进行系统性升级改造：优化提升了主要市场周边的交通组织规划，新建了 2 处可容纳共 1200 辆旅游大巴和私家车的生态停车场，更新了 300 余块旅游交通指引标识，对区域内的游客服务中心进行了标准化改造，增加了旅游信息咨询、游客休息、团队接待、母婴服务等专属功能，同时启动了小浑河景观公园的改造建设，为游客提供了休闲、游憩的公共空间，进一步补齐了旅游配套短板(96)。
3.2 首届皮装裘皮国际博览会举办，文旅融合起步（2018 年 - 2019 年）
经历了前几年的行业调整与摸索，佟二堡逐渐找到了 “以旅游带动产业复苏” 的破局方向，通过举办大型行业活动、完善旅游配套设施、提升旅游服务质量，重新带动市场客流实现增长。其中，最核心的动作是创办了佟二堡皮装裘皮国际博览会，这一大型活动的举办，大幅提升了佟二堡的行业知名度和旅游吸引力，也标志着佟二堡的文旅融合发展正式起步。
2018 年 7 月 16 日，2018 佟二堡首届皮装裘皮国际博览会正式开幕。这一活动由中国皮革协会、中国市场学会联合主办，灯塔市人民政府、佟二堡新市镇管委会、佟二堡海宁皮革城承办，是当时国内皮草行业规格最高、规模最大的行业展会之一，活动为期三天，吸引了来自全球各地的行业客商、专业采购商和大批游客参会。
与此前单纯的行业展会不同，这届博览会首次将 “产业展示” 与 “旅游体验” 深度融合：活动期间除了专业的行业趋势发布、企业新品展示、产业高峰论坛、商务对接等专业活动外，还特意针对游客设计了皮草时装秀、皮草工艺现场体验、国际名品折扣展、文旅消费券派发等一系列互动体验活动，吸引了大量游客慕名前来，有效带动了市场的人气回升。
首届博览会的成功举办，达到了行业预期的效果：据主办方统计，展会期间累计吸引专业客商超 2 万人、游客超 10 万人次，实现了 industry 与 tourism 的双重突破；更重要的是，这一活动为佟二堡搭建了 “产业 + 旅游” 的融合平台，后续这一活动被固定下来，成为佟二堡每年的行业盛会，也成为了东北区域内知名的旅游节庆品牌(73)。
2019 年，佟二堡的数字化转型和文旅融合发展，进入了实质性的落地阶段，在电商领域实现了关键突破 —— 佟二堡海宁皮革城电商产业孵化基地正式建成并投入运营，这是东北地区规模最大的电商直播基地之一，也是佟二堡产业转型的核心配套项目。该项目总投资达 10 亿元，总占地面积 190 亩，总建筑面积达 25 万平方米，规划建设了电商直播中心、电商时尚产业园、线上线下融合试点市场、电商大厦、皮都公寓五大功能板块，集电商直播、培训、仓储、物流、孵化、办公等多功能于一体；其中，单独规划的电商直播中心，拥有超过 100 间标准电商直播间，可同时容纳数百名主播开展直播业务。
这一基地的投用，是佟二堡应对消费市场变化、探索 “线上 + 线下” 融合模式的关键尝试：通过政策引导、专业培训、运营扶持等方式，带动市场商户从传统的 “线下批发零售”，向 “线下体验、线上销售” 的双渠道融合模式转型；截至 2019 年底，已有超过 200 家电商企业、近 1000 名主播在佟二堡注册或开展业务，初步形成了电商产业集聚发展的格局，为后续直播电商的快速发展打下了基础(57)。
在电商产业布局的同时，佟二堡的旅游配套升级也在同步推进：2019 年前后，当地政府重点推进了旅游交通配套的升级，优化调整了沈阳、抚顺、铁岭、本溪等周边城市到佟二堡的免费旅游直通车线路，将发车点从原来的 5 个增加到 12 个，覆盖了沈阳五爱市场、沈阳奥体中心、抚顺万达广场、铁岭火车站等周边核心客流集散地；在高速公路出口、主要交通路口，设置了清晰的旅游导览标识牌；各主要市场也对游客服务中心、旅游厕所、休息区域等进行了标准化改造，进一步提升了旅游服务品质。
这一阶段的发展，为佟二堡注入了新的发展活力 —— 通过电商转型，打通了线上销售渠道；通过大型旅游活动的举办，重新聚拢了人气；通过旅游配套的升级，提升了游客的体验感。
四、成熟发展与全面旅游化阶段（2020 年 - 2025 年）
在前期充分准备的基础上，佟二堡于 2020 年成功获评国家 4A 级旅游景区，正式完成了从 “专业批发市场” 到 “国家级旅游购物目的地” 的身份转变。这一阶段，其发展逻辑全面转向 “旅商融合、以旅兴商、数字赋能”，着力将皮草产业与旅游消费、数字经济、时尚文化深度结合，实现高质量发展。
4.1 获评国家级 4A 级景区，旅游功能得到官方认可（2020 年）
2020 年，是佟二堡发展史上具有里程碑意义的一年：经过多年的改造提升和精心筹备，佟二堡购物旅游区正式被辽宁省文化和旅游厅评定为国家 4A 级旅游景区，成为辽阳市首个获批 4A 级景区的特色工业购物旅游类项目，也是国内为数不多的、由大型专业市场集群转型而成的国家级 4A 级旅游景区(104)。
这一荣誉的获得，是对佟二堡多年来 “产业 + 旅游” 融合发展的官方认可。在创建 4A 级景区的过程中，佟二堡严格按照国家《旅游景区质量等级的划分与评定》标准，完成了景区配套设施、服务质量、管理水平、业态融合等方面的全方位提质升级，实现了从商业市场到标准旅游景区的质的跨越。
根据辽宁省文化和旅游厅的公开文件，当时佟二堡购物旅游区的核心游览范围，以海宁皮革城、香港・时代广场两大核心市场为主体，整合了周边的旺鼎商场、皮草科技创业园、安澜寺、小浑河景观公园等旅游资源，核心游览区占地面积达 0.51 平方公里；旅游区内拥有 7 处大型专业市场，总经营面积达 48 万平方米，形成了集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、住宿于一体的综合旅游配套体系。
为了达到 4A 级景区的标准，佟二堡在硬件配套和服务管理上做了大量精细化提升工作：优化更换了 200 余块符合国家标准的旅游导览标识牌，新建、改造旅游厕所 12 座，新增第三卫生间、无障碍卫生间等配套设施；扩建了 3 处生态停车场，增加了近千个车位，优化了旅游大巴的专属停靠区域；对游客服务中心进行了全方位升级，设置了游客休息区、医疗急救点、母婴服务区、旅游商品展示区，配备了专职导游人员和志愿者服务团队；打通了各市场之间的连廊通道，设置了休闲座椅、遮阳避雨设施；建立了完善的旅游投诉处理机制、景区流量管控机制、旅游安全应急预案，全面提升了旅游服务质量与管理水平(106)。
同年，佟二堡的数字化转型也迎来了关键节点 ——2020 佟二堡第三届皮装裘皮国际博览会以云展会的形式在线上成功举办，这是佟二堡首次将大型行业活动搬到线上，实现了 “产业 + 旅游 + 直播” 的深度融合。以 “云上佟二堡、四季电商城、活力新皮都” 为主题的这届云展会，由灯塔市人民政府主办，佟二堡新市镇管委会承办，辽宁省互联网协会网络直播委员会协办，依托佟二堡电商产业孵化基地的直播资源，开设了超过 50 个线上直播间，通过图片、视频、VR 全景等多种形式，展示佟二堡皮草产业的发展成果，全天候向全国的客商和消费者展示、销售皮草商品。据主办方统计，这届云展会期间，累计观看人次突破 1000 万，线上成交额突破 5000 万元，是佟二堡在特殊时期打通线上渠道的一次成功探索。
这一模式的成功，也坚定了佟二堡发展电商产业的决心：当地政府专门出台了《佟二堡镇电商产业发展扶持办法》，从办公场地租金、运营费用、专业人才培训、流量扶持、金融贷款等多个维度，对电商企业、主播团队进行专项补贴；佟二堡海宁皮革城等市场也推出了商户自运营的扶持政策，鼓励商户加快线上布局。
4.2 文旅融合深度推进，购物旅游品牌持续提升（2021 年 - 2023 年）
2021 年之后，随着国内疫情防控形势的稳步好转，佟二堡依托 4A 级景区的品牌影响力，以及自身的产业规模优势，进入了 “产业带动旅游、旅游赋能产业” 的深度融合发展阶段。在这一阶段，佟二堡通过完善旅游配套设施、优化旅游服务体验、丰富旅游新业态、升级产业博览会，进一步提升了旅游品牌的知名度和游客满意度。
在旅游配套设施方面，佟二堡在 2021 年 - 2023 年期间，实施了一大批旅游专项配套升级工程：对区域内的核心道路、慢行游步道进行了升级改造，完成了皮草大街、工业路、佟高线等镇区主要道路的改扩建工程；新建、改造了 5 处生态停车场，增加了近千个停车位，优化设置了旅游大巴的专属停靠区域；对区域内的游客服务中心、旅游厕所、休闲广场、景观照明等配套设施进行了全方位的提质升级；打通了海宁皮革城、香港・时代广场、旺鼎商场等核心市场之间的连廊通道，设置了清晰的导览标识牌；规划并开通了 3 条从辽阳市区、灯塔市区直达佟二堡的公交化旅游专线，串联起佟二堡镇内的各核心旅游景点。
同时，为了进一步丰富旅游业态、延长游客停留时间，佟二堡还重点推动了 “皮草产业 + 本地文化 + 乡村旅游” 的深度融合，整合了镇区内的皮草文化体验馆、安澜寺、小浑河景观公园、辽峰小镇等旅游资源，打造了 “皮草购物 + 工业旅游 + 文化体验 + 乡村休闲” 的综合性精品旅游线路，实现了从 “单一购物目的地” 到 “一站式旅游目的地” 的业态转型。例如，依托佟二堡河流水系资源建设的佟二堡亲水平台、小浑河景观公园，成为了游客休闲、拍照打卡的热门区域；在核心市场周边规划建设了特色文创市集、东北特色美食街区、皮草文化展示区，汇集了东北特色小吃、皮草工艺 DIY、佟二堡旅游纪念品等多种业态，进一步补齐了旅游配套短板。
在旅游配套升级的同时，佟二堡的产业数字化转型也在加速推进：佟二堡海宁皮革城数字化商城、电商产业孵化基地的二期、三期工程陆续投入使用，入驻的电商企业、主播团队人数持续增长；到 2023 年，佟二堡的电商产业已经形成了相当规模：拥有 4 家大型专业直播中心，各类电商企业约 200 家，专业电商主播约 1000 人，电商经营面积超 30 万平方米，配套的仓储物流、电商供应链资源也得到了长足发展，线上产品销售额实现了快速增长。
2023 年 8 月，以 “聚焦佟二堡，再掀潮流风” 为主题的中国皮草之都・2023 佟二堡第三届皮装裘皮国际博览会顺利开幕，辽宁省副省长靳国卫、辽阳市委书记白英、市长郭云峰等省市领导出席开幕式。作为后疫情时代国内皮草行业的首场大型线下展会，本届博览会为期 3 天，线下展览面积突破 10 万平方米，吸引了来自俄罗斯、土耳其、丹麦、芬兰等国家的国际皮草采购商，以及国内近千家皮草企业、超万名专业客商参会。这届博览会的展品规模、活动场次均创下历史新高，在行业内产生了巨大影响，有效带动了佟二堡的旅游人气回升，成为国内皮草行业规模最大、影响力最强的专业展会之一(57)。
2023 年也是佟二堡巩固行业地位的关键年份：经过四年的行业发展与品牌沉淀，佟二堡特色区域通过了中国轻工业联合会、中国皮革协会的实地复评，再次被授予 “中国皮草之都・佟二堡” 的国家级荣誉称号，这一行业荣誉的再次认定，进一步巩固了佟二堡作为全国皮草行业龙头的地位，也为购物旅游的持续发展，提供了坚实的产业背书(101)。
4.3 打造时尚贸易枢纽，旅游消费提质升级（2024 年 - 2025 年）
2024 年 - 2025 年，是佟二堡从 “区域级购物旅游目的地” 向 “国家级时尚贸易枢纽” 跨越升级的关键时期，其发展重心进一步聚焦 “产业高端化、旅游精品化、业态融合化”，通过市场提质改造、丰富旅游业态、升级展会规模，推动产业和旅游的高质量发展。
这一阶段的核心发展动作，是对存量市场进行提质改造、优化业态布局、提升旅游消费体验：2024 年，佟二堡启动了海宁皮革城 A 座、D 座，香港・时代广场等核心市场的公共区域和部分商铺的封闭改造工程，重点对市场内部的公共通道、吊顶、卫生间、灯光照明、消防设施、空调系统等硬件设施进行了全方位的升级改造；同时，优化了各市场的业态布局，重点引入了皮草时装、轻奢配饰、高端美妆、国际时尚品牌，以及东北特色餐饮、休闲咖啡厅、知名连锁餐饮品牌，进一步丰富了旅游业态，打造 “高端、时尚、休闲” 的一站式旅游消费场景。
在产业端，佟二堡则着力推进全产业链的升级，进一步夯实旅游购物的产业基础：一方面，推动皮草产业向 “时尚化、轻量化、环保化” 转型，引导企业加大设计研发投入，改变传统皮草服饰的风格，推出了一系列适合年轻消费群体的轻量化、休闲化、时尚化的皮草服饰产品，产业的时尚感与设计感得到了显著提升；另一方面，规划建设了 6 个皮装裘皮加工园区集群，涵盖标准化厂房 244 套、建筑面积超 50 万平方米，形成了从原皮采购、设计研发、生产加工、品牌展示到物流配送的全产业链条，产业配套能力进一步增强。
2024 年 8 月 22 日，以 “源起佟二堡 共序时尚季” 为主题的第四届佟二堡皮装裘皮国际博览会在佟二堡海宁皮革城盛大开幕。本届博览会由中国皮革协会、辽阳市人民政府、中国土畜进出口商会联合主办，灯塔市人民政府、佟二堡海宁皮革城承办，吸引了来自全球近 300 家头部皮草企业、超过 2 万名专业采购商参会，参展商品款式超 30 万件。与往届不同的是，这届博览会首次将展览场地从传统市场延伸到了户外休闲街区，专门设置了皮草时尚发布专区、文旅消费体验区、国际品牌展示区，同步举办了 2024 中国皮草行业创新发展论坛、皮草时装流行趋势发布会、产业招商对接会等一系列活动；还首次推出了 “佟二堡皮草之夜” 沉浸式时尚秀演，全方位展示佟二堡皮草产业的发展成果，实现了 “产业、时尚、旅游、文化” 的深度融合。这届博览会的成功举办，进一步强化了佟二堡在行业内的时尚话语权，标志着佟二堡正在从 “单纯的商品集散中心”，向 “时尚潮流发布中心” 转变(2)。
2025 年，佟二堡的发展迎来了新的历史高度：8 月 21 日，以 “佟链全球・贸聚时尚” 为主题的第五届佟二堡皮装裘皮国际博览会在灯塔粮仓文创园隆重启幕。这届博览会是佟二堡历史上规模最大、规格最高、展品最全的行业盛会，展会总规模达 25 万平方米，设置了国际品牌馆、国内品牌馆、时尚裘皮馆、休闲皮装馆、配饰生活馆、文旅消费馆等 6 大主题展馆，吸引了来自全球 30 多个国家和地区的知名皮草品牌、超千家头部皮草企业参会，展品超 100 万件，涵盖裘皮、皮装、皮毛一体、皮革配饰、高端箱包等全品类、全系列商品。
在行业活动环节，这届博览会的内容设置也更加丰富、更有行业影响力：不仅举办了中国皮草产业高质量发展大会、国际皮草产业采购对接会、中国皮革协会毛皮专业委员会年会等行业核心活动，还同步发布了 2025/2026 秋冬中国皮草服装流行趋势，举办了多场由国际知名模特参演的皮草时装秀，全方位展现了佟二堡皮草产业的时尚升级成果。
在旅游端，博览会期间，主办方专门推出了 “佟二堡皮草 + 乡村休闲 + 文化体验” 三条精品旅游线路，同步举办了佟二堡文旅消费券派发、东北特色美食节、非物质文化遗产工艺展示、皮草服装定制体验等文旅配套活动；还首次采用了 “线上 + 线下” 融合的办展模式，在佟二堡电商直播基地设置了专属直播间，通过抖音、快手、淘宝等头部直播平台，对展会活动、品牌商品进行全程直播，进一步放大了展会的经济效应，吸引了大量游客慕名前来。
第五届博览会的成功举办，是佟二堡发展历程中的一次重大跨越：经过多年的沉淀，佟二堡已经从区域级的皮草集散中心，转型升级为全国级的时尚贸易枢纽，实现了从 “产业集群” 到 “产业品牌” 再到 “旅游品牌” 的三级跳；其旅游配套的完善度、服务的专业度、业态的丰富度，均位居国内同类特色购物旅游景区前列(3)。
截至 2025 年底，佟二堡的产业规模与旅游人气，均保持了行业领先水平：区域内拥有 7 处大型专业市场，总经营面积达 48 万平方米，经营商户超过 4000 家，形成了完整的旅游配套体系；2025 年，佟二堡皮草产业的年交易额突破 53 亿元，其中电商销售额突破 19 亿元，年接待游客量突破 200 万人次，旅游收入突破 13 亿元，继续保持全国第三大皮草产销基地的行业地位。
经过十余年的持续发展，佟二堡已经完成了从 “单纯的皮草批发市场” 到 “国家级 4A 购物旅游景区” 的转型，正在向着 “全产业链融合发展的世界级旅游目的地” 稳步迈进。
五、发展总结
梳理佟二堡购物旅游区的发展历程，可以清晰地看出这一特色旅游目的地的典型成长逻辑：即依托强大的产业基础资源，通过完善的市场化运作、政府的政策科学引导、旅游功能的持续注入、产业与旅游的深度融合，实现了从乡村集市到产业基地，再到国家级特色购物旅游目的地的华丽转身。
5.1 发展阶段特征
佟二堡的发展历程，与皮草行业的市场景气度、商业地产运营理念的迭代、国内旅游消费模式的变化高度相关，大体可以划分为四个完整且连续的发展阶段：
产业孕育期（20 世纪 80 年代 - 2008 年） ：从最初的家庭作坊式生产，到形成规模化的产业集群，再到专业化市场的成型，佟二堡完成了产业发展的基础积累，成为全国知名的皮草产销基地，这一阶段 “旅游” 的概念尚未成型，但产业的发展，为后续购物旅游区的开发建设，提供了充足的资源支撑和流量基础。
市场爆发期（2009 年 - 2014 年） ：以海宁中国皮革城的入驻为标志性起点，佟二堡的现代化商业市场集群快速成型，在短短五年时间里，海宁皮革城一、二、三期项目和香港・时代广场等一批高端化、专业化的大型商业项目陆续开业，迅速构建了全国规模最大、品类最全的皮草类专业市场集群，实现了从 “产业基地” 到 “购物目的地” 的初级转型，旅游功能初步体现。
业态调整期（2015 年 - 2019 年） ：随着行业发展进入调整期，佟二堡的发展重心从 “规模扩张” 转向 “业态提升”，一方面对传统市场进行现代化、商场化改造，提升购物体验；另一方面，主动拥抱互联网，大力发展电商产业，补齐线上渠道短板；同时，开始注入旅游文化元素，完善旅游配套设施，提升旅游服务能力，为后续创建 4A 级景区埋下伏笔。
融合发展期（2020 年 - 2025 年） ：获评国家 4A 级景区是这一阶段的标志性起点，佟二堡正式完成从 “批发市场” 到 “国家级旅游景区” 的身份蜕变；此后，通过持续完善旅游配套设施、丰富文旅融合业态、升级产业展会规模，将皮草产业的影响力，转化为了旅游消费的吸引力，实现了 “产业赋能旅游、旅游反哺产业” 的双向融合、高质量发展。
5.2 核心发展经验
佟二堡的成功发展，是国内产业集群转型为特色旅游目的地的典型样本，其核心发展经验，可以概括为 “产业、市场、运营、文旅” 四大要素的深度融合、相互赋能：
坚实的产业基础：产旅融合的核心依托：佟二堡从起步之初，就始终依托皮草这一核心产业，坚持 “以产业支撑旅游、以旅游带动产业” 的发展逻辑，经过四十多年的发展，形成了从原皮采购、 design 研发、生产加工、品牌展示到物流配送、终端销售、售后服务的全产业链条；产业规模的持续扩张、产品品质的持续提升，为旅游购物提供了不可替代的核心资源，这是其区别于其他普通商业综合体的核心竞争力。
科学的规划建设：功能布局的持续完善：佟二堡并没有盲目发展旅游业，而是基于自身的产业基础，进行了精准的商业规划和旅游配套规划，实现了产业发展与旅游配套的同频共振。在市场端，通过招商引资引进海宁中国皮革城等成熟的商业运营主体，科学布局不同定位的主题市场，形成了错位互补、协同发展的市场集群格局；在旅游配套端，按照国家级旅游景区的标准统筹规划，持续完善交通、住宿、餐饮、休憩、咨询等配套设施，一步步将产业资源优势转化为旅游消费场景，实现了商业功能与旅游功能的同步发展、无缝融合。
专业的运营管理：服务能力的不断提升：佟二堡的发展，离不开专业的商业运营团队和属地化的产业政策服务体系。在商业运营层面，由国内头部皮革城运营主体海宁中国皮革城负责统筹市场运营，将成熟的商业运营经验、品牌资源、行业资源导入佟二堡，保障了市场的长期活力；在政务服务层面，灯塔市人民政府成立了专门的佟二堡经济特区管理委员会，统筹负责产业发展、公共服务、市场监管、旅游配套建设等工作，为产业和旅游发展提供了政策支撑；在旅游服务层面，以 4A 级景区标准为基础，持续优化旅游配套设施、提升服务质量、规范市场经营秩序，有效保障了游客的购物体验。
持续的品牌赋能：知名度的全方位提升：佟二堡始终高度重视自身的行业品牌与旅游品牌的协同打造，通过 “行业权威认证 + 大型旅游活动 + 数字化营销” 的组合拳，持续提升知名度。一方面，通过中国皮草之都、全国三大皮草产销基地等行业权威认证，持续强化在行业内的专业度；另一方面，通过连续举办皮装裘皮国际博览会、中国皮草产业发展大会等国家级行业活动，以及皮草时装秀、文旅消费节、乡村休闲游等文旅活动，将产业人气转化为旅游流量；同时，积极布局电商、直播、短视频等多种数字化传播渠道，提升区域品牌的全国知名度，完成了从行业知名品牌到全国级旅游目的地的品牌升级。
5.3 发展展望
从产业和旅游的双维度来看，佟二堡已经完成了从 “单一批发市场” 到 “国家级特色旅游目的地” 的蜕变；而从长期发展的视角来看，它的转型之路仍在继续，未来的发展方向，将进一步聚焦 “全产业链融合、旅游业态升级、区域 IP 化打造” 三大核心方向，实现从 “中国皮草之都” 到 “国际时尚贸易枢纽” 的再次跨越。
根据佟二堡镇国土空间总体规划（2021-2035 年），以及辽阳市、灯塔市两级政府公开的产业发展规划，佟二堡后续的发展将重点聚焦三个维度：
全产业链融合发展，进一步夯实产业基础：将重点推动皮草产业向 “高端化、时尚化、轻量化、环保化” 转型，引导企业加大设计研发投入，提升产品的时尚感、设计感和环保属性；进一步补齐产业链短板，重点发展皮草服装设计、原创品牌培育、国际供应链整合、跨境电商等高端环节，打造具有全球影响力的皮草产业集群；同时，推动产业与旅游、文化、会展、电商的深度融合，培育一批工业旅游示范点、原创皮草品牌体验店、特色文旅休闲街区，进一步延伸产业链条，实现全产业链的价值提升。
旅游业态提质升级，构建全时域旅游消费体系：将按照国家 5A 级旅游景区的标准，对整个景区的配套设施、服务质量、管理水平进行全方位提升；重点推进 “皮草 + 文化 + 工业 + 乡村” 的深度融合发展，进一步丰富旅游休闲业态，整合区域内的文化资源、生态资源、乡村旅游资源，开发皮草文化体验、工业旅游、乡村休闲、生态度假、时尚会展等多种旅游产品；建设皮草文化主题街区、沉浸式时尚秀场、特色文创市集、高端度假酒店等配套设施，发展夜间经济、体验经济，延长游客停留时间，从 “单一购物目的地”，升级为 “全时段、全业态、全客群” 的综合性时尚休闲旅游目的地。
交通与区域协同优化，扩大旅游辐射半径：将进一步优化区域交通配套网络，推进高速公路、省道、城区道路的快速衔接，优化周边城市的旅游直通车线路，提升旅游交通的便捷性；同时，主动融入辽宁省全域旅游发展格局，与沈阳、辽阳、鞍山、本溪等周边城市的旅游景区、旅游度假区、乡村旅游点协同发展，打造 “山水 - 温泉 - 文化 - 购物” 的精品旅游线路，扩大旅游辐射半径；将进一步强化区域合作，联合海宁、辛集等国内皮草产业基地，打造全国性的皮草旅游品牌，提升佟二堡在全国乃至全球范围内的旅游影响力。
从产业发展的长期趋势来看，佟二堡的核心发展逻辑，已经从过去的 “以产业带动旅游”，逐步演变为 “以产业为基石、以旅游为载体、以文化为灵魂、以时尚为脉络” 的多维度融合发展逻辑。随着全产业链的持续升级、旅游配套的持续完善、区域品牌的持续打造，佟二堡有望实现从 “中国皮草之都” 到 “国际时尚贸易枢纽” 的再次跨越，成为国内乃至全球范围内，特色产业集群与旅游消费深度融合的标杆样本。
参考资料
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[42] 携程笔记-佟二堡美景，美食 https://m.ctrip.com/webapp/you/community/detail?articleId=244680038&hidePublishButton=true&hideTitle=true&allianceid=7144873&sid=263483165
[43] 辽阳市灯塔市风景区总体规划方案_天水一海 http://m.toutiao.com/group/7627050863474819622/
[44] 沈阳周边好去处:5个清静又绝美的小众秘境，人少景好舒坦得很!_喜欢去小众的地方走走 http://m.toutiao.com/group/7648880430011154984/
[45] 灯塔市佟二堡镇:聚合产业之力绘就转型图景 https://epaper.lnd.com.cn/lnrbepaper/pad/con/202309/05/content_204713.html
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[47] 携程笔记-别瞎跑了！！！冬日战袍已就位！ https://m.ctrip.com/webapp/you/community/detail?articleId=231740230&hidePublishButton=true&hideTitle=true&allianceid=7144873&sid=263483165
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[104] 关于评定辽宁省2020年国家4A级旅游景区结果的通知 https://www.panjin.gov.cn:803/web45/site/attach/0/3a7043ed83d140a1b294320b042be26a.pdf
[105] 辽宁省人民政府 https://www.ln.gov.cn/web/sqgk/whly/ajjq/ly/index.shtml
[106] 【本地】佟二堡镇积极开展国家4A级景区复评整改工作 https://wap.lnrbxmt.com/news_details.html?id=396637
[107] 辽阳市4A级景区 辽阳4a景点有哪些 辽阳国家级4A景区名单[2026]→买购APP https://m.maigoo.com/top/424629.html
[108] 辽阳灯塔市:文旅融合风帆劲 - 国际在线移动版 https://ln.cri.cn/2021-09-27/b8661117-dc28-112f-e3f2-666aee0d4fe0.html
[109] 佟二堡购物旅游区-佟二堡国际皮草购物旅游区介绍→买购APP https://m.maigoo.com/citiao/290623.html
[110] 辽阳佟二堡镇的前世与今生_在阳台上欣赏风景 http://m.toutiao.com/group/7633584336444391979/
[111] 中国国家AAAA级旅游景区_百科 https://m.baike.com/wiki/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E5%9B%BD%E5%AE%B6AAAA%E7%BA%A7%E6%97%85%E6%B8%B8%E6%99%AF%E5%8C%BA
（注：文档部分内容可能由 AI 生成）