徐州户部山历史文化街区发展大事记研究报告
核心摘要
徐州户部山历史文化街区的发展历程是一部典型的中国古城高地避灾史与文脉复兴史，其演进逻辑深度绑定黄河水文变迁、区域商贸兴衰与现代城市更新节奏。街区起源于公元前 206 年西楚霸王项羽所建的戏马台，这一高地属性使其在宋代黄河夺泗入淮后，成为徐州城民规避水患的核心依托；明天启四年（1624 年）户部分司迁驻山上，正式定名 “户部山”，并在清代依托漕运商帮势力完成早期建筑群落地与布局定型。近代以来街区一度衰落沦为大杂院，1980 年代起逐步启动文物修缮，1998-2003 年大规模仿建改造奠定现代商业格局，2006 年跻身全国重点文物保护单位，2018 年借省级保护规划批复完成官方定名，最终形成 “古民居内核 + 环形商业配套” 的文旅模式，实现从行政高地、富商聚居区到城市文化地标的价值转身。
当前，街区以户部山古建筑群为核心，形成包含明清古民居、传统商业步行街、戏马台核心景区及回龙窝外围配套区的完整格局，是徐州唯一集全国重点文物保护单位、省级历史文化街区、国家 AAAA 级景区于一体的城市核心文化板块。在建筑上，保留了明清 “北雄南秀” 交融的民居建筑实物标本；在文化上，是徐州汉文化、运河文化及民俗文化集中展示窗口；在商业上，形成省级夜间文旅消费集聚区；在政策上，被纳入 “彭城七里” 城市更新主框架，划定严格的保护边界与利用规则；在旅游上，构建了 “古迹观光 + 民俗体验 + 夜间消费” 的成熟产品体系(32)。
一、概念界定与发展背景
准确研究户部山街区的发展历程，需先厘清其地理概念演变与核心发展动因，这是梳理后续关键事件的基础。
1.1 “户部山” 与历史街区的概念界定
今天所称的 “户部山”，是自然山体、历史建筑集群与现代商业空间的叠加统称。其地理概念经历了清晰的分层演进，不同圈层对应差异化的保护与开发逻辑：
核心区：即户部山古建筑群，包含崔家大院、余家大院、翟家大院、郑家大院、权谨牌坊及李蟠状元府等核心建筑，这是街区历史价值的实物载体。2006 年该区域被国务院核定为第六批全国重点文物保护单位(9)，2018 年省级保护规划明确其核心保护范围面积约 2.58 公顷(68)。
中间层：指 2003 年落成的户部山明清风格商业步行街，环绕古民居核心区布局，是衔接历史遗存与现代消费的功能配套板块(33)。
拓展区：按照 2018 年省政府批复的《徐州市历史文化名城保护规划》，整体街区还包含戏马台、状元府、回龙窝及快哉亭公园等周边文化资源，构成 “彭城七里” 城市更新项目的核心功能区(32)。
需要明确的是，“户部山” 的定名时间远晚于 “戏马台”：公元前 206 年，项羽定都彭城后，在南山（户部山原名）顶部营建戏马台，用于检阅军士，这一地标取代原有山名，成为这片山地的正式称谓(20)；明天启四年（1624 年）户部分司迁驻山上后，这里才逐渐被称为 “户部山”，并沿用至今(20)。
1.2 发展的核心动因：黄河水患与城址安全
街区形成的核心动因，是徐州城长达数百年的黄河水患威胁。宋代黄河夺泗入淮后，干流沿线的徐州城长期面临河水漫灌风险，而城内相对高程突出的南山（即后来的户部山），自然成为官民避险的最优高地。这一特殊的水文背景，直接决定了街区的选址、布局与发展起点：
明万历年间的黄河泛滥，曾将徐州城官署淹没于泥沙之中，这是推动后续行政机构迁址的前置诱因(62)；
明天启四年（1624 年），黄河决口淹没徐州城低地，户部分司署为避水患迁至南山戏马台，成为整个街区正式发展的起点(62)；
清代依托高地修建的连片深宅大院，进一步强化了 “有钱住户部山” 的聚居逻辑，奠定了街区的早期格局。可以说，黄河水患是户部山从单一军事地标转向行政、居住复合功能街区的直接推手(33)。
二、初创形成期（明天启年间至清鸦片战争前）
这一时期是户部山街区的定名基础与格局定型阶段，核心事件围绕 “官署上山” 与 “官民营建” 展开，确立了街区的初始地理边界与功能属性。
2.1 明代末期：街区发展的正式起点
天启四年（1624 年） ：黄河决口灌入徐州城，位于低地的原户部分司署被洪水损毁，主事张璇被迫将官署迁至地势更高的戏马台，这是官方行政机构首次进驻这片高地。此后，“户部山” 的称谓逐渐取代 “戏马台”，成为这片区域的官方定名(62)。户部分司迁驻后，首先着手的是修缮原有屋宇、修复基础办公功能，而城内的灾后重建工作耗时良久：直至崇祯元年（1628 年），地方才启动低地旧城的整体修复，进一步巩固了户部山作为新行政聚居中心的地位(20)。
崇祯年间：户部分司的迁驻形成了明确的导向效应，徐州城的官绅阶层与经商家族开始陆续在户部山周边购置宅地，依托高地营建宅院，形成了最初的聚居区。这一趋势的出现，既与规避后续水患的现实需求有关，也与靠近行政资源的便利属性直接相关(62)。
2.2 清代早中期：格局定型与功能转型
这一阶段的核心线索是官方建制调整与民间营建持续推进，完成了从行政官署向富商聚居区的功能切换。
康熙二年（1664 年） ：时任户部分司主事的孙象贤，对户部山进行了第一次系统性的边界梳理与功能分区划定：在山体四周正式修建门禁，北为右节门、南为玉钤门、东为左丽门、西为金短信雉门；同时将戏马台旧址改造为官方办公大院，完善了配套建筑布局(51)。这是街区第一次有明确记载的整体规划，具备了成熟官宅社区的雏形。
康熙十七年（1678 年） ：驻山户部分司正式撤销，其原有办公场地改作河营守备署，功能转向河务与城防。这一建制调整，直接解除了民间宅地营建的空间限制，推动官绅商民陆续沿山势修建深宅大院，开启了 “富人住户部山” 的聚居态势(51)。
道光二十八年（1848 年） ：戏马台景区的核心建筑之一 —— 关帝庙碑亭正式落地，由徐州知府周焘牵头出资、地方乡绅郭华亭负责营建，成为当时重要的公共活动节点。戏马台上留存至今的《重修关帝庙碑记》碑刻，详细记录了这一建设过程(50)。
明清时期持续建设：在官署建设之外，庙观、寺院、宗祠等配套建筑始终处于续建完善的过程中，不断填充优化街区格局。依山就势的建筑布局逐步成型，这种顺应地势的营造方式，恰好融合了北方四合院的规整庄重与南方民居的灵活布局，形成了独特的建筑风格。而这一格局的背后，是来自全国各地的经商精英的推动 —— 他们依托徐州 “五省通衢” 的商贸枢纽地位汇聚于此，也带来了不同地域的建筑文化元素(18)。至清代中期，户部山已不是单纯的避旱聚居区，而是徐州的商贸文化高地和城市社会中心。
这一时期的建筑群布局，严格遵循地势高差与 “官民分离、主从有序” 的逻辑：以原戏马台官署旧址为核心，沿山势分层布局院落，官绅宅院集中在地势最佳的核心区域，商贾民居沿外围分布式建设，巷道顺应自然地形蜿蜒延展，与同期其他平原古城规整化的街巷布局形成了鲜明差异(62)。
三、动荡衰败期（清末至 1949 年以前）
清中期后，街区发展进入停滞期，传统功能逐步瓦解，建筑风貌和格局受到较大冲击，核心动因是区域发展大势变动与长期社会动荡的叠加影响。
3.1 清末时期
从外部环境看，随着黄河北徙、漕运废止，徐州的传统航运枢纽地位快速衰落，依托运河贸易积累财富的商帮群体逐渐解体，直接切断了户部山的主要建设资金来源。同时，近代交通体系逐步完善，传统水运被替代，徐州区域商贸中心的地位进一步下滑，导致户部山的新建宅院基本停滞，原有建筑因缺乏维护开始破败(18)。
从内部破坏看，宣统三年（1911 年），受命来徐州驻防的清军张勋部，将戏马台原有建筑作为营地，期间对建筑结构和内饰造成了显著损毁。这一破坏的影响持续到民国时期，后续修复工作始终没有跟上(50)。
3.2 民国时期
这一阶段户部山从城市富人区逐步沦为普通居民区，大量建筑因年久失修出现结构性坍塌，多数公共建筑和官绅宅院被改造为多户混居的大杂院。除了少数仍维持社会资源优势的官绅家族能延续宅院修缮外，多数普通民居都处于持续破败状态(9)。唯一有记载的公共建设是民国八年（1919 年），地方对戏马台关帝庙进行的一次小规模修葺，并在戏马台上立碑记录了这次工程，此后再无系统性的修缮行动(50)。
这一时期的核心变化是，传统居住功能开始向商业功能外溢：部分居民破墙开店，从事餐饮、杂货、手工艺品等小本经营；原有封闭式的宅院格局被改造，陆续增设临街门面和对外经营入口，形成了小规模的临街商业业态。这也是户部山从单纯居住功能向商住混合功能转型的最初尝试(18)。
四、低谷恢复期（1949 年至 1997 年）
中华人民共和国成立后，城市建设的重心转向工业生产和新城区开发，户部山的发展长期边缘化，保护工作基本处于空白状态。直到 1980 年代，随着全国文物保护意识的提升，这片历史遗存才被重新审视，启动修复工作，为后续的保护开发奠定物质基础，完成现代价值的初步转换。
4.1 1980 年代：恢复期的开端
真正的转机出现在 1980 年代，社会各界对文物古迹的价值认知开始提升，街区的保护工作首次被纳入官方议程。
1985 年：戏马台重修工程正式提上日程，这是建国后户部山首次官方主导的文保工程。整个工程参照建筑大师梁思成《清式营造则例》的技术标准，严格复原古建结构与形制；为强化文化辨识度，还特邀徐州籍艺术大家李可染题写 “戏马台” 山门匾额、书法家张伯英题写 “户部山” 牌坊匾额。工程历时一年零三个月竣工，长期破败的戏马台重新具备开放条件，成为当时徐州为数不多的历史文化景点(48)。
1986 年：戏马台核心区域的正式对外开放，是这一阶段的标志性成果。虽然此时整个街区的保护规划尚未成型，但这次单点式的修缮，为后续整体保护开发提供了重要参照，也让户部山的历史价值重新进入公众视野(48)。
1989 年：权谨牌坊启动修复。这座原位于统一北街的明代正德年间古牌坊，在建国后因城市扩建被拆除，此次按明代形制复建，是对历史遗存的抢救性保护。需要说明的是，此时的修复仅完成了牌坊本身的结构复原，并未确定其最终落地位置，为后续迁建调整埋下了伏笔(49)。
但需要客观说明的是，这一时期的修复工作属于单点式抢救性保护，缺乏街区整体层面的系统规划，多数民居建筑仍未得到有效维护。
4.2 1990 年代前期：保护矛盾积累期
随着城市人口快速增长，户部山区域的人口承载压力急剧上升，私搭乱建现象普遍存在，部分巷道被临时建筑挤占，历史街巷的原有格局遭到破坏。同时，部分有地方特色的历史建筑被拆改，与传统风貌不协调的砖混建筑陆续落地，进一步压缩了古民居的生存空间(11)。在崔家大院等核心历史建筑内，聚居密度进一步加大，装饰性构件、木结构和部分建筑结构被拆改，加剧了建筑的损毁速度(9)。从整体上看，1980 年代的单点式修缮，未能逆转整个街区持续破败的趋势，也让后续的整体改造升级变得更为迫切(31)。
五、全面改造与开发期（1998 年至今）
在徐州城市现代化建设加速的背景下，户部山的历史遗存价值重新得到重视。1998 年起，街区进入由政府主导的大规模改造与功能复兴阶段，这是街区命运转折的关键节点，确立了当前 “文保为核、商业配套、文旅融合” 的基本格局。
5.1 世纪之交：决定性的改造工程（1998-2003 年）
这是街区历史上规模最大、影响最深远的系统性重建工程，也奠定了当前 “古民居 + 步行街” 的整体格局。
1998 年：徐州市委、市政府正式启动户部山地区整体改建工程。该工程是当时徐州城市更新的标杆项目，秉持 “保护与发展并举，文化与经济并重” 的原则，占地 15 万平方米、总建筑面积 12 万平方米，总投资达 8 亿元。工程内容涵盖古民居修缮、仿建商业集群建设、道路系统重构、基础设施升级和业态规划等多个方面，对整个街区的功能布局进行了重塑(33)。
1999 年：工程进入关键决策节点。经过多轮文保专家论证和部门研讨，确定了 “保留少量核心院落、复建重要历史建筑、拆除一般性危房、建设仿明清商业配套区” 的整体技术路线。这一方案在当时的历史条件下，平衡了文保需求和城市发展空间需求，但从历史遗存保护的角度看，是一次对历史建筑信息的部分更新替换：除崔家大院、余家大院等少数建筑得到原址保护外，大部分普通历史民居建筑被拆除，取而代之的是大规模的仿明清商业建筑。施工层面，由中房集团徐州房地产开发公司负责投资修复和经营，启动核心区域拆迁和部分复建工程；为解决崔氏后人的居住诉求，政府在当时的政策框架下，对大院原有居住住户实施了异地安置，为后续修缮腾出了空间(62)。
2000 年：作为改建工程的重点文保子项目，余家大院和翟家大院的修缮竣工，以此为基础设立的徐州民俗博物馆正式对外开放。这是户部山第一次将历史建筑转化为公共文旅产品，标志着 “文保 + 利用” 模式的初步落地(9)。崔家大院的复建工程也在同年启动，由专业古建团队按照 “修旧如旧” 的原则开展施工，为重现历史风貌，工程团队专门前往丰县范楼镇寻找传统工艺所需的黏土，定制 “里生外熟” 墙体（外部砌清水砖、内部砌土坯）的土坯砖构件，尽可能还原传统建筑的工艺细节(16)。
2002 年：工程取得阶段性文保成果。当年 10 月，江苏省人民政府正式将户部山民居群核定公布为省级文物保护单位，明确了崔家大院、余家大院、翟家大院等核心民居的省级文保法律边界，这是户部山历史建筑群首次获得官方认定的文物身份(62)。
2003 年：户部山明清风格商业步行街全面竣工。这条步行街全长 900 米，整体为明清风格的仿古建筑群，与古民居景区实现空间衔接，分为三层七个区域，设 12 个出口、5 处集散广场、10 处景观高台，商业建筑面积达 12 万平方米。它的建成，重构了户部山的功能布局：外围是新建商业集群，核心区是少量修缮后的历史民居。2003 年 5 月，徐州市政府将步行街的招商、管理权交由云龙区政府，标志着改造工程从建设阶段转入运营阶段，后续整个街区的文旅配套升级也同步启动(33)。
这一五年工程彻底改变了户部山的面貌，从破败拥挤的居民区变为拥有文保、商业、文旅配套功能的城市中心街区，争议之处在于拆除了大量普通历史民居、更换为现代仿古建筑，客观上导致部分历史建筑的原生信息消失，但也在客观上保留了具有较高价值的核心院落，为后续的保护利用奠定了基础。
5.2 申报文保与商业提档期（2004-2019 年）
步行街建成后，街区进入 “文保身份升级 + 商业配套升级” 的同步发展阶段，保护体系逐步成型，商业价值持续放大。
2004 年：户部山的历史资源整合取得标志性成果 ——“户部山・戏马台” 组合获评徐州新八景，成为城市文旅的核心名片。同年，按照传统形制复建的权谨牌坊，正式落址于户部山状元街东侧。这座牌坊是徐州地区明代功德牌坊的珍贵实物遗存，其迁建落地，进一步丰富了街区的历史人文节点，也为后续古民居的连片保护利用创造了条件(49)。
2006 年：获得最高级别的 “护身符”。当年 5 月，国务院公布第六批全国重点文物保护单位，“户部山古建筑群” 榜上有名，明确将崔家大院、余家大院、翟家大院、郑家大院、权谨牌坊等核心建筑纳入国保保护范围。以此为契机，徐州市启动崔家大院的修缮工程，这是升格国保后的第一次大型文保工程，坚持 “最小干预、修旧如旧” 原则，逐步恢复这座体量最大、规格最高的古院落的历史原貌(9)。
2008 年：启动步行街建成后的首次大规模综合整治。针对街区配套设施老化、业态层次偏低、传统风貌衔接不足等问题，整治工程从仿古建筑修缮、道路系统优化、绿化景观提升、夜间照明完善、配套管网升级等方面入手，对商业街进行提档升级。这次整治的核心逻辑是 “商业业态升级呼应历史文化风貌”，对不符合明清风貌的商业门面进行改造，逐步将零散的低端业态调整为文化类、餐饮类为主的业态组合，推动街区从单纯购物场所向旅游综合功能服务区转型(74)。
2013 年：新增公共文化功能。经文旅主管部门批准，街区内的部分建筑增挂 “徐州市非物质文化遗产馆” 牌子，成为徐州地区非遗作品陈列、研究和保护的专业场所，标志着街区从历史遗迹观光转向非遗活态传承的功能叠加，进一步强化了文化属性(62)。
2015 年：古民居集群的保护格局进一步完善。郑家大院、刘家大院的修缮工程竣工，历史上分隔的各核心院落的游览线路被贯通，景区的游览面积和可参观节点大幅增加。同时，外围配套的回龙窝街区改造正式纳入徐州市城建重点工程，作为户部山的功能延伸区，改造工程严格保留传统建筑样式和街巷尺度，为后续整合连片发展奠定基础(6)。
2016 年：江苏省住建厅、文旅厅组织专家评审，户部山历史文化街区成功入围第一批江苏省历史文化街区名单。这次申报，是对整个街区历史文化价值的再次官方认定，也为后续编制专项保护规划提供了政策支撑(58)。
2017 年：核心资源戏马台获评国家 AAAA 级旅游景区，标志着整个街区的核心文旅资源达到了国家级行业评定标准，为后续整合发展、争取上级资金支持、扩大品牌影响力创造了条件(55)。
2018 年：保护规划获得省级批复。当年 4 月，江苏省人民政府正式批复《徐州市历史文化名城保护规划（2016-2020）》，明确将户部山、状元府两个独立片区纳入保护范畴，划定户部山核心保护范围 2.58 公顷、整体保护范围 6.22 公顷。这一文件首次为街区划定了明确的法定保护边界，从根本上扭转了此前保护无据可依的局面，让各项修缮和开发工作进入规划指导阶段(68)。同年，戏马台景区景观提升工程被列入徐州市城建重点工程，累计投资约 3000 万元，按照保护规划要求，对景区的空间布局、游览线路、景观环境和陈列布展进行了全面梳理升级，进一步强化其核心地标价值(55)。
2019 年：戏马台完成近三十年来最大规模的修缮提升工程，于 6 月 15 日正式对外开放。这次修缮不仅对建筑本体进行了结构加固，还充实了景区内的历史史料陈列内容，显著提升了核心景区的游览品质，为建国 70 周年献礼，也标志着这一轮文保与商业升级工程的全面收尾(59)。
5.3 文商旅深度融合与再更新期（2020 年至今）
最近五年，街区发展的逻辑从 “拆旧建新” 转变为 “绣花式更新”，主题是精细化修缮、业态转型、夜间经济培育和融入城市更大的文脉保护框架。核心脉络是在严格的文保红线约束下，植入符合历史风貌的现代业态，实现活态传承。
2020 年：遭遇新冠疫情冲击后，街区迅速寻找破局点，配合 “国潮汉风・夜彭城” 文旅定位，在原有商业业态基础上打造 “月光市集”，于 9 月 30 日正式开街。市集依托户部山的明清建筑空间，引入非遗文创、特色餐饮、手作零售等业态组合，配套灯光亮化、古风演艺等场景体验，是街区发展夜间经济、培育文旅消费新场景的首次大规模尝试(34)。
2021 年：启动新一轮的古民居抢修和风貌整治工程。按照 “文物保护与合理利用相结合，政府主导与社会参与相统一” 的原则，对状元府、老盐店等长期缺乏维护的濒危级文物建筑进行抢救性修缮。同时，步行街北侧区域的风貌提升工程启动，对部分不协调的仿古建筑外立面进行改造，优化入口空间形象，强化与古民居景区的风貌衔接，为后续整合发展做好铺垫(74)。
2022 年：多项关键成果落地。一是作为街区规模最大的单进院落，崔家大院的修缮工作全面竣工并实现对外开放，对公众展示了 “修旧如旧” 的技术细节，也为文保建筑活化利用提供了典型样本(11)；二是户部山商业步行街获评首批 “江苏省示范步行街”，经过多年培育，街区内已集聚近 150 家特色消费业态，形成了有一定影响力的夜间文旅消费品牌，陆续拿到 “全国特色文化广场”“省级十佳夜市” 等行业荣誉(32)；三是徐州启动《历史文脉城市更新设计方案》编制，正式提出 “彭城七里” 概念，将户部山、戏马台、状元府、回龙窝、快哉亭等历史资源串联为线性文化遗产集群，为街区提供了更大的发展锚点(2)。
2023 年：街区的整合发展进入实质性阶段。随着 “彭城七里” 项目正式启动，户部山 - 回龙窝作为核心板块，植入汉文化主题民宿、汉风手作体验、非遗活化展示等文创业态，文商旅融合的业态体系逐步成型。根据官方统计数据，街区当年接待游客量突破 540 万人次，核心带动效应凸显(58)。同时，崔家大院修缮工作全面完成，这座占地规模最大、规格最高的院落正式对公众开放，成为展示明清徐州官绅生活场景的重要载体(13)。
2024 年：持续优化业态、强化文化引流。一是完成户部山古民居群内部的游览线路连通工程，将此前散落的崔家大院、余家大院、翟家大院、郑家大院、权谨牌坊等节点，连为完整的闭环游览线路；二是配合春节等重要消费节点，推出特色主题活动，强化 “彭城七里” 的 IP 影响力；三是月光市集等夜间业态持续优化，引入更多符合古建气质的文化类业态，进一步提升文旅综合收入。至此，整个街区的发展框架基本成型：以古民居观光、民俗体验、商业休闲、夜间消费为核心功能，文保、商业、文旅互为支撑(39)。
2025 年：继续推进精细化修缮和周边环境整合优化。一方面，开展李蟠状元府、老盐店等文保建筑的后续修缮加固工程，对部分破损的屋面、木构件、墙体进行修复，按照历史资料复建部分损毁的历史节点建筑；另一方面，加快与回龙窝等周边区域的交通连接和业态互补，进一步强化 “彭城七里” 的整体 IP 属性。公开数据显示，街区文旅业态占比已超过 60%，夜间经济成为重要的支撑，文商旅融合的发展模式基本成熟(4)。
2026 年：最新的改造提升工程进入实施阶段。2026 年 3 月，彭城七里户部山步行街北侧改造项目完成招标代理中介服务机构选取，4 月 1 日正式公布中标结果，拟于 5 月启动改造施工。项目主要针对步行街北侧区域的建筑风貌、业态配套、景观环境及基础设施进行提升，进一步优化步行街与古民居、戏马台的风貌衔接，更好支撑区域文旅发展的需求(1)。
六、重点领域发展脉络详述
在按时间线梳理整体历程后，有必要从建筑、文化、商业、政策、旅游五大核心维度，总结对街区发展具有决定性影响的关键事件，厘清各领域的发展主线与相互影响。
6.1 建筑变迁与保护
这是街区的核心物质载体，其变迁史是整个户部山发展的实物见证。从整体脉络看，经历了 “自然营建 - 衰败破败 - 拆仿建改造 - 修缮加固” 的完整周期。
明清营建遗存：目前留存的明清建筑，是当时官绅商民沿山势分层营建的宅院集群，代表了徐州地区传统建筑的典型风格，呈现 “北雄南秀” 交融的特征：既有北方四合院的规整布局，又有南方民居的精细砖木石雕装饰；因应山地地形，院落层次丰富、错落有致，形成了适应地形、讲究排水、朝向灵活的营造特点。其中，规模最大、规格最高的遗存是崔家大院，体量为徐州地区明清民居之最(18)。
近代破坏与坍塌：清末至民国的持续动荡，导致多数传统建筑破败坍塌，仅崔家大院、余家大院、翟家大院等少数家族聚居的大院落，维持了相对完整的布局；其余多数建筑沦为破败大杂院，建筑细节损毁殆尽。至 1990 年代，除崔家大院上院部分建筑结构尚完整外，其余传统民居均遭到较为严重的破坏(9)。
1998 年后仿建与复建：在当时的城市更新逻辑下，除余家大院、翟家大院、崔家大院等少数几处规模较大、形制较完整的院落被原址保留外，其余破败的传统民居被拆除，取而代之的是占地 15 万平方米的仿明清风格商业建筑群，传统封闭的居住街区被改造为开放式商业街区。同时，按照传统形制复建了崔家下院、戏马台、权谨牌坊等历史建筑。这一模式在当时的历史条件下，保留了具有较高价值的核心院落，为后续的保护利用奠定了基础(33)。
重点院落修缮：进入 21 世纪后，核心历史建筑的修缮工作持续推进。2000 年，余家大院、翟家大院完成修缮，用作徐州民俗博物馆馆址；2006 年，崔家大院被列入国保后启动首次大规模修缮，为还原历史工艺细节，古建团队专门寻找传统材料、复刻 “里生外熟” 的传统墙体工艺，工程持续至 2022 年全面竣工；2015 年，郑家大院、刘家大院完成修缮并实现连片开放；2021 年，启动状元府、老盐店等濒危级历史建筑的抢救性修缮；2025 年，继续推进李蟠状元府、老盐店的后续修缮加固工程。所有修缮工程均严格遵循 “最小干预、修旧如旧” 的文物保护原则，保留历史建筑的原真性；2018 年实施的戏马台景观提升工程，对戏马台建筑进行了全面保护性修缮和环境整治，补充完善了历史形制，强化了核心地标价值(16)。
建筑风貌争议：从历史保护的维度看，改造工程也留下了争议点：在 1998-2003 年的大规模改造中，大量具有普通民居价值的历史建筑被拆除，仿古建筑的材料、工艺与真正的明清建筑存在代际差异，一定程度上弱化了历史街区的历史感和原真性。但客观而言，正是这次改造，才让户部山的核心历史遗存得以留存至今，避免了被进一步破坏的可能(31)。
6.2 文化传承
这是街区的核心精神内核，经历了从日常聚居文化到公共展示文化的切换。
商帮与民俗文化根脉：明清时期，依托徐州运河商埠的贸易繁荣，户部山形成了独具特色的富商生活文化和以大院建造、家族祭祀、婚丧嫁娶、民间信仰为核心的地域民俗文化，留下了 “穷北关，富南关，有钱都住户部山” 的民谚。这种依托商业繁荣形成的多元文化，融合了南北地域的文化特质，成为徐州城市文化的重要标签(33)。
馆藏保护展示：2000 年，余家大院、翟家大院修缮后成立徐州民俗博物馆，专题展示徐州地区的传统民俗、大院生活、婚丧嫁娶、民间工艺等内容，让古民居从私人空间转化为公共文化窗口，有了正式的文化传播载体。2013 年，徐州市非物质文化遗产馆挂牌，引入了徐州剪纸、香包、梆子戏等非遗项目的固定展示空间，成为城市非遗保护的重要阵地，文化传播功能进一步强化(62)。
场景化文化活动培育：近年来，街区依托古民居空间，持续打造场景化文化 IP。其中，最具代表性的是户部山年俗文化节：2026 年举办的第十四届年俗文化节，以 “彭城七里 Yuè 千年” 为主题，推出舞龙舞狮、传统戏曲、民乐演奏、非遗市集等沉浸式体验，成为苏北地区有影响力的年俗活动。此外，街区常态化举办汉文化体验、汉服巡游、手作市集等活动，让历史街巷成为文化活态传承的场景，实现文化的可触摸化(43)。
6.3 商业发展
这是街区复兴的重要支撑，经历了 “无商业空间 — 临街商业出现 — 商业规模扩张 — 现代化步行街开发 — 文商旅融合” 的完整发展链条。
无商业空间阶段（1949 年前） ：明清时期，街区是纯粹的官绅居住和行政办公区，没有独立规划的商业用地；临街商业直至清末才出现，民国时期才形成小规模的零散经营业态，以本地居民服务的小商铺、手工作坊为主，经营规模和影响力都非常有限(18)。
商业空间形成阶段（1998-2003 年） ：1998 年的改建工程，首次为街区规划了大规模现代化商业空间。2003 年商业步行街正式交付云龙区政府管理后，迅速引入餐饮、购物、文化收藏、娱乐休闲等多元业态，商业规模和经营形态实现质的突破，成为当时徐州规模最大、业态最新的主题商业集群(33)。
传统商业成型阶段（2008-2019 年） ：2008 年，步行街综合整治后逐步提档升级，低端零散业态被逐步调整出局，与历史文化相匹配的古玩字画、特色餐饮、工艺零售类业态成为主流，形成了与景区功能互补的格局，具备了文化旅游商业的雏形。2017 年戏马台创成国家 AAAA 级旅游景区后，游客量持续增长，商业消费需求快速释放，经营效益稳步提升，成为徐州的核心商圈之一(74)。
文商旅融合发展阶段（2020 年至今） ：2020 年后，街区重点培育夜间经济，打造月光市集等核心场景，引入非遗文创、国潮体验、特色餐饮类业态，形成了新的消费支撑点。2022 年获评省级示范步行街后，按照文旅消费需求优化业态，新增汉风民宿、手作体验、主题餐饮等配套业态，推动商业从单纯购物向沉浸式体验转型。目前，街区业态以文化、旅游、休闲为主导，经营商户达 200 余家，文旅业态占比超过 60%，夜间消费占比持续提升，商业活力持续增强(32)。
6.4 政策扶持与规划导向
这是街区发展的关键外部变量，经历了从无到有、从粗放到精细的演进过程，形成了完整的规划支撑体系。
区域改造政策主导期（1998-2015 年） ：1998 年改建工程的政策逻辑是 “大拆大建、重建复兴”，整个工程按照城市更新项目推进，政府直接主导从规划、拆迁到建设的全过程；2008 年，徐州再次将户部山综合整治列入市级重点工程项目，提档升级遵循的是 “整修、完善、提升” 的思路，由云龙区政府主导实施商业整治和功能完善。在这一阶段，街区的保护与开发主要依据城市总体规划和城建项目部署，缺乏独立的、法定的专项保护规划。
文保政策体系成型期（2016-2019 年） ：2016 年，《徐州市历史文化名城保护规划（2016-2020）》编制完成；2018 年 4 月获省政府正式批复，为街区划定了法定保护边界，保护工作进入规划指导阶段。随后，徐州又编制了《户部山古建筑群保护规划》《户部山 - 回龙窝历史文化街区保护规划》等专项文件，将保护范围、建设控制地带、环境协调区等边界条件予以明确，形成了从省级规划到市级专项文件的完整体系。
城市更新政策整合期（2020 年至今） ：2020 年后，政策导向从单纯的文物修缮转向活态利用，将户部山的发展与大运河文化带建设、城市有机更新等省级战略紧密结合。2022 年编制完成《历史文脉城市更新设计方案》；2023 年正式启动 “彭城七里” 城市更新项目，将户部山、回龙窝、状元府、戏马台等资源整合为线性文化集群，确立 “保护为主、合理利用、改善环境、永续发展” 的政策导向，统筹推进修缮、业态调整和环境整治，为街区的发展提供了长期政策支撑(2)。
从管理机制看，2003 年云龙区接手步行街管理权后，实行属地管理；随后成立户部山历史文化街区管理中心，负责日常保护、业态监管和运营管理，形成了 “市级统筹、区为主体、部门协同” 的管理模式，保障了规划的连续性。
6.5 旅游开发
旅游开发是街区活化利用的重要方向，经历了由点到面、由单一观光到综合文旅的发展过程。
点状开发阶段（1949-1997 年） ：这一时期，旅游开发近乎空白。仅有戏马台作为城市公园式景点开放，配套设施薄弱，游客量很小；其余区域均为居民区，没有旅游功能，也没有形成成熟的游览线路和配套业态(48)。
产品成型阶段（1998-2017 年） ：1998 年改建后，街区旅游资源逐步整合。2000 年徐州民俗博物馆对外开放，成为核心吸引物；2003 年商业步行街建成，提供了餐饮、购物等旅游配套服务；2004 年，“户部山・戏马台” 获评徐州新八景，成为城市旅游名片；2006 年户部山古建筑群跻身全国重点文保单位，品牌影响力进一步提升；2015 年底，古民居群内部线路贯通，形成了完整的游览空间和独立景区；2017 年，戏马台获评国家 AAAA 级旅游景区，标志着核心旅游资源达到国家级行业标准。至此，街区形成了 “古民居观光 + 商业休闲” 的初级旅游格局(33)。
整合发展阶段（2018-2022 年） ：以 2018 年戏马台景观提升为起点，核心景区的游览品质显著提升；2022 年崔家大院全面开放，大幅增加了旅游资源的可游览面积。街区内部优化游线组织，增设旅游服务中心、导览标识、生态停车场等配套设施，逐步从封闭式景区向开放式街区转型。这一阶段，旅游发展模式逐步由 “观光主导” 转向 “观光 + 消费” 驱动，游客量持续稳步增长(60)。
文商旅融合阶段（2023 年至今） ：2023 年 “彭城七里” 项目启动后，户部山与回龙窝、状元府、快哉亭实现了联动发展，旅游范围进一步拓展。依托古民居和夜间灯光场景，打造夜间旅游核心吸引物，推出年俗文化节、汉服巡游、非遗市集等主题活动，丰富游客体验，旅游综合收入实现大幅增长。2023 年游客量突破 540 万人次，已经成为徐州旅游的核心支撑板块。同时，坚持 “开放的街区、封闭的景区” 模式，核心古民居收费参观，外围商业区域免费开放，实现文物保护、公共服务与商业开发的平衡(58)。
七、总结与趋势研判
综合前文对建筑、文化、商业、政策、旅游各维度的事件梳理，可以将户部山历史文化街区的发展历程，划分为五个特征鲜明的完整阶段，随后对其发展趋势作出研判。
7.1 街区发展阶段特征总结
户部山的发展变迁不是孤立的，而是徐州城市发展战略和价值导向的浓缩，大致可分为五个完整阶段：
明清形成期：明天启四年（1624 年）至清鸦片战争前，因避水患而形成政治据点和富人聚居区，依托黄河航运和商帮势力完成建筑群落地与布局定型，实现从自然高地到行政、居住高地的转变。
民国衰败期：清末至 1949 年以前，区域商贸地位下滑、社会动荡叠加，导致建筑破败、文化功能衰退，从城市核心居住区沦为破败混杂的普通居民区。
恢复期：1949 年至 1997 年，以 1986 年戏马台重修为标志性起点，历史文化价值被重新发现，完成初步修缮，进入文保单位申报和小规模修复的准备阶段，重新被纳入城市发展视野。
大规模改造复兴期：1998 年至 2017 年，政府主导拆除大量破败民居、建设仿明清商业集群，形成 “文保核心 + 商业配套” 的格局，商业价值得到充分释放，实现从居民区到城市文化商业街区的转身。
提质与整合期：2018 年至今，以省级保护规划批复为起点，改造逻辑从拆旧建新转向绣花式更新，文保工作从抢救性保护转向预防性保护和活态利用，商业发展从购物主导转向文商旅深度融合，品牌影响力持续扩大。
7.2 关键成功因子与发展趋势研判
从演进历程看，政策导向、商业平衡和文化坚守是影响街区发展的三个关键变量，决定了街区的复兴方向。从当前的官方规划导向和产业发展背景看，户部山历史文化街区未来的发展趋势，将呈现三个明确的导向：
空间格局上：连片发展，形成规模效应：将不再作为单独的点状片区发展，而是以 “彭城七里” 项目为依托，与回龙窝、状元府、戏马台、快哉亭等周边历史文化资源串联，打造完整的线性历史文化集群。交通组织上将强化步行化连通，构建相对完整的历史文化游览体系，成为集中展示徐州历史文化名城核心风貌的主要载体。2026 年启动的步行街北侧区域改造，核心目标之一就是优化与回龙窝片区的交通和风貌衔接，打通节点瓶颈(1)。
保护利用上：活态传承，可持续性利用：严格遵循《户部山古建筑群保护规划》等专项文件的管控要求，核心古民居的保护边界不会突破，仍将坚持 “最小干预、修旧如旧” 的原则。活化利用的重点将转向院落内部的功能优化和文化植入，引入更多符合古建传统风貌的非遗展示、文化创意、特色民宿等业态，延续原有历史居住氛围，实现 “见人见物见生活” 的保护效果。后续的修缮工程，将更注重传统材料、传统工艺的应用，保持历史建筑的原真性；环境整治工程，将逐步拆除与历史风貌不相协调的建筑，恢复部分有历史记载的街巷空间和历史环境要素(11)。
功能业态上：强化文旅深度融合，发展夜间经济：将进一步优化商业业态结构，提升文化旅游业态占比，丰富非遗体验、文化演艺、主题民宿等配套业态，减少对纯购物业态的依赖；继续优化夜间消费场景，打造更具吸引力的夜间游览线路，将单一的商业空间转变为体验型文化休闲空间；持续打造年俗文化节等主题活动 IP，增加沉浸式、互动式文化体验，推动街区从 “城市购物中心” 向 “城市文化会客厅” 转型，平衡文化价值、社会价值和商业价值的关系(39)。
可以明确的是，经过二十多年的高强度建设和调整，街区未来将进入一个相对平稳的提升阶段，不会再出现大规模的拆建调整；核心保护边界不会被突破，绣花式的微更新、精细化的修缮、业态的持续优化，将成为主旋律，在严格保护历史遗存的基础上，实现城市功能改善和文化价值提升的平衡。
参考资料
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[44] 穿越明清600年烟火街巷，回龙窝的灯笼点亮了千年彭城夜！ https://m.ctrip.com/webapp/you/community/detail?articleId=234786952&hidePublishButton=true&hideTitle=true&allianceid=7144873&sid=263483165
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[57] # 登 徐州 户部山 戏马台 https://www.iesdouyin.com/share/video/7468810286108101898
[58] 徐州户部山游记 https://www.meipian.cn/5k7382pd
[59] 全景展现项羽一生，戏马台6月15日重装开放!_我苏网 http://www.ourjiangsu.com/wap/a/20190615/1560581585426.shtml
[60] 戏马台，变了!_徐州_户部_景区 https://www.sohu.com/a/626909447_594272
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（注：文档部分内容可能由 AI 生成）